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近年來(lái)萬(wàn)達(dá)的成功引得無(wú)數(shù)人研究模仿,有關(guān)萬(wàn)達(dá)模式的研究文章屢見(jiàn)不鮮。本人深耕華中區(qū)商業(yè)地產(chǎn)多年,尤其是華中商業(yè)重地武漢(目前已開(kāi)業(yè)5個(gè)萬(wàn)達(dá),江漢路萬(wàn)達(dá)、菱角湖萬(wàn)達(dá)、經(jīng)開(kāi)萬(wàn)達(dá)、積玉萬(wàn)達(dá)、楚河漢,未來(lái)預(yù)計(jì)要開(kāi)10個(gè)萬(wàn)達(dá)),二三四代萬(wàn)達(dá)均有開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目,全國(guó)獨(dú)有。長(zhǎng)沙解放西路的第一代萬(wàn)達(dá)本人亦曾造訪多次,對(duì)于萬(wàn)達(dá)的第一、二、三、四代產(chǎn)品均有較深入的研究學(xué)習(xí),不敢妄稱專家,現(xiàn)僅就這四代萬(wàn)達(dá)的商業(yè)規(guī)劃略說(shuō)一二,與眾分享交流。
第一代萬(wàn)達(dá):




說(shuō)到第一代萬(wàn)達(dá),有一段往事不可回避。2005年前后,正是萬(wàn)達(dá)大力擴(kuò)張的時(shí)期,萬(wàn)達(dá)計(jì)劃赴港發(fā)行Reits上市卻未果。澳大利亞最大的投資集團(tuán)麥格理也在找尋進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)的契機(jī),也是因緣巧合,雙方當(dāng)時(shí)一拍即合。麥格理通過(guò)貸款,向萬(wàn)達(dá)購(gòu)買了9座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目招商信息)(分別位于南京、濟(jì)南、哈爾濱、沈陽(yáng)、天津、武漢、長(zhǎng)沙、南寧、大連)。2005年的萬(wàn)達(dá)正是大力發(fā)展急需血液的時(shí)候,資本市場(chǎng)籌資無(wú)果,加上當(dāng)時(shí)已擁有的21個(gè)已經(jīng)運(yùn)營(yíng)或動(dòng)工的商業(yè)廣場(chǎng),資金壓力巨大。與麥格理達(dá)成協(xié)議,并借此套現(xiàn)31億。在麥格理與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的委托管理合同期滿后,雙方協(xié)議分手。上述9個(gè)城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全部更名為“悅薈廣場(chǎng)”。現(xiàn)在來(lái)看,這9個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),全部位于城市最核心的商圈,目前估值應(yīng)該遠(yuǎn)超當(dāng)年的31億。不過(guò)話說(shuō)回來(lái),正是憑借當(dāng)年的31億現(xiàn)金,萬(wàn)達(dá)抓住了擴(kuò)張的機(jī)遇能做到如今巨無(wú)霸的規(guī)模,對(duì)雙方來(lái)說(shuō)也可謂雙贏。
第一代萬(wàn)達(dá)的代表作長(zhǎng)沙悅薈廣場(chǎng)地處長(zhǎng)沙市級(jí)核心商圈,黃興南路步行街和解放西路交匯處,緊鄰長(zhǎng)沙黃興路步行街,交通線路縱橫交錯(cuò),人流如織。項(xiàng)目占地1.8萬(wàn)平方米,總建筑面積約5萬(wàn)平方米。所謂第一代萬(wàn)達(dá),通俗講就是一個(gè)“商業(yè)大盒子”。單層面積5000-10000方不等,一般為地上4層,總規(guī)模3-5萬(wàn)方不等,一樓分割銷售,二三樓標(biāo)配為沃爾瑪超市,四樓標(biāo)配為萬(wàn)達(dá)影院+大玩家電玩,加上部分餐飲。通過(guò)與沃爾瑪?shù)膽?zhàn)略合作,利用超市大賣場(chǎng)的聚客力帶動(dòng)人流,促進(jìn)一樓商鋪的銷售回款。四樓的餐飲及娛樂(lè)也可有效帶動(dòng)目的性消費(fèi)人群。萬(wàn)達(dá)借此開(kāi)創(chuàng)了訂單式商業(yè)地產(chǎn)的先河。其實(shí)這樣的單體商業(yè)規(guī)劃在全國(guó)各地各類城市都屢見(jiàn)不鮮,成功和失敗的案例比比皆是。
第一代萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃簡(jiǎn)單,便于快速?gòu)?fù)制。但缺點(diǎn)是僅憑一樓鋪位散售,難以支撐萬(wàn)達(dá)快速開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流。這也是第一代萬(wàn)達(dá)難以為繼,最后不得已壯士斷腕的原因。
第二代萬(wàn)達(dá):

武漢江漢路萬(wàn)達(dá)(悅薈廣場(chǎng))




第二代萬(wàn)達(dá)的代表作——江漢路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(悅薈廣場(chǎng))于2004年12月開(kāi)業(yè),項(xiàng)目位于漢口中山大道,是武漢首個(gè)集購(gòu)物、餐飲、休閑、家電等于一體的Shopping Mall。 總建面約13萬(wàn)m²。物業(yè)組成及業(yè)態(tài)分布:
A棟為自持物業(yè),引進(jìn)大洋百貨;
B座一樓平面分布圖 C座一樓分布圖









B座一樓租金:300-600元/㎡/月 C座一樓租金:400-1300元/㎡/月




筆者注:看到?jīng)]有,這就是傳說(shuō)中的螞蟻鋪。早期的萬(wàn)達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)還是用的住宅開(kāi)發(fā)商的思維。
江漢路萬(wàn)達(dá)(悅薈廣場(chǎng))是江漢路商圈體量最大、業(yè)態(tài)最為豐富的商業(yè)項(xiàng)目,經(jīng)過(guò)8年的運(yùn)營(yíng)發(fā)展,該項(xiàng)目已經(jīng)成為江漢路商圈的一個(gè)重要標(biāo)志。所謂第二代萬(wàn)達(dá),筆者認(rèn)為,從規(guī)劃來(lái)看,僅僅是第一代萬(wàn)達(dá)的簡(jiǎn)單升級(jí)而已。從原來(lái)的“主力店驅(qū)動(dòng)型的單體商業(yè)”,進(jìn)化為“主力店驅(qū)動(dòng)型的多個(gè)單體商業(yè)”而已。
具有最好展示面的A座整體租賃給了大洋百貨;B座和C座其實(shí)就是一代產(chǎn)品的分拆強(qiáng)化,分別利用沃爾瑪和萬(wàn)達(dá)影院的主力店聚客力提升一樓的散售價(jià)格。第二代產(chǎn)品的規(guī)模更大,可銷售面積更大,但僅僅停留在一代賣一樓,二代賣2個(gè)一樓這種簡(jiǎn)單相加。其實(shí)質(zhì)和一代沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別。第二代萬(wàn)達(dá)仍然難以解決萬(wàn)達(dá)快速開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流問(wèn)題。
另外說(shuō)個(gè)有趣的現(xiàn)象:位置更佳的B座首層租金與C座相比有不小的落差。什么原因:B座主力店為沃爾瑪和工貿(mào)家電,C座主力店為萬(wàn)達(dá)影院(年票房排進(jìn)全國(guó)十強(qiáng))。江漢路商圈主力消費(fèi)人群為15-30歲的學(xué)生及年輕時(shí)尚的上班族。而沃爾瑪和工貿(mào)家電的目標(biāo)客群主要為家庭消費(fèi)。不同主力店吸引的不同消費(fèi)群當(dāng)然帶來(lái)不同的消費(fèi)表現(xiàn),放在江漢路這個(gè)商圈自然是電影院能帶動(dòng)更多的消費(fèi),其結(jié)果就直接反映在租金上。其實(shí)這也能說(shuō)明第二代萬(wàn)達(dá)在商業(yè)規(guī)劃上的另一個(gè)弊端,3座物業(yè)定位不同,主力店類別不同,消費(fèi)者不同,使得3座商業(yè)客流無(wú)法做到完全有效互動(dòng),人流無(wú)法做到共享,逛B座的人很可能買完?yáng)|西就走了,根本不會(huì)去A座或者C座。在這一點(diǎn)上漢陽(yáng)王家灣的武漢摩爾城就做得比較好,該項(xiàng)目可以說(shuō)是第二代萬(wàn)達(dá)的改進(jìn)版,也是A、B、C三座商業(yè),3種不同業(yè)態(tài)定位,中間逐層用跨街通道聯(lián)通,上有頂棚遮蓋形成全天候的公共空間,3座商業(yè)人流可做到有效共享。
二代萬(wàn)達(dá)規(guī)劃硬傷和開(kāi)發(fā)模式,直接導(dǎo)致了9個(gè)萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)手。壯士斷腕,痛定思痛,促使萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)變思路,思考能夠平衡現(xiàn)金流又支持快速?gòu)?fù)制的更佳產(chǎn)品,第三代萬(wàn)達(dá)孕育而生。
第三代萬(wàn)達(dá):




萬(wàn)達(dá)集團(tuán)吸取了前兩代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目招商信息)開(kāi)發(fā)的教訓(xùn),學(xué)習(xí)國(guó)外開(kāi)發(fā)城市綜合體的經(jīng)驗(yàn),推出第三代萬(wàn)達(dá)——萬(wàn)達(dá)城市綜合體產(chǎn)品。通過(guò)住宅,公寓、寫字樓、商業(yè)外街等可售物業(yè)的回籠資金,支持購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng),有效解決了現(xiàn)金流的問(wèn)題。憑借這一模式和萬(wàn)達(dá)強(qiáng)大的執(zhí)行力,快速在國(guó)內(nèi)復(fù)制并取得了階段性的成功。
建筑平面規(guī)劃上,通過(guò)室內(nèi)步行街和中庭,經(jīng)過(guò)科學(xué)合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)將功能不同的主力店有機(jī)地聯(lián)系起來(lái),互相補(bǔ)充,人流共享。一條室內(nèi)步行街,把萬(wàn)達(dá)百貨、國(guó)美電器、大玩家、大歌星、萬(wàn)達(dá)影城等主力店及其他品牌店有機(jī)串聯(lián)??梢哉f(shuō),這條室內(nèi)步行街,是萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心的靈魂。
功能組合上,考慮各類別主力店經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn),營(yíng)業(yè)時(shí)間的差別,經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的類別,以及目標(biāo)消費(fèi)群體的類別等特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)組合,形成聚留效應(yīng)共享共贏。
節(jié)點(diǎn)空間上,將各個(gè)中庭、廣場(chǎng)等特色節(jié)點(diǎn)空間有機(jī)地組合起來(lái),布置特色餐飲、休閑咖啡茶座等,使主力店與步行街有多種多樣的交流方式,豐富建筑空間的商業(yè)感覺(jué)。
所有主力店、步行街的垂直交通均與地下停車場(chǎng)有著十分便捷的聯(lián)系,結(jié)合功能分區(qū),通過(guò)清晰的VI導(dǎo)視系統(tǒng),極大地方便顧客出入。
室內(nèi)步行街規(guī)劃:








萬(wàn)達(dá)室內(nèi)步行街通常為三層,根據(jù)地塊形狀及規(guī)模,一般呈“U”型或“L”型,全長(zhǎng)約300-400米,室內(nèi)步行街出入口一般通向不同城市道路。
室內(nèi)步行街首層公共通道一般寬約10米,部分區(qū)域設(shè)置可供行人休憩的長(zhǎng),節(jié)點(diǎn)區(qū)域設(shè)置休閑廣場(chǎng),可定期舉辦市場(chǎng)推廣活動(dòng)。樓層之間高度及通道寬充分考慮了人體生理學(xué)的因素,基本能保證正常身高的人從每個(gè)樓層的各個(gè)角落能看到對(duì)面各樓層的店面招牌。沿著各樓層室內(nèi)步行街可直接到達(dá)與之直接貫穿的各大主力店。這有利于不同消費(fèi)群的互相轉(zhuǎn)換,做到人流的有效共享。
室外步行街規(guī)劃:




如果說(shuō)萬(wàn)達(dá)的室內(nèi)步行街集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身,那萬(wàn)達(dá)的室外步行街就是沒(méi)人疼的私生子,只是萬(wàn)達(dá)銷售回款的工具。其商業(yè)規(guī)劃也不用像內(nèi)街一般過(guò)分考究,更多的是考慮怎樣便于劃鋪銷售。其室外步行街包括住宅外圍一圈的住宅底商,和沿著購(gòu)物中心外圍的一圈2-3層商業(yè)步行街,總長(zhǎng)一般500-1000米不等。商業(yè)外街兩端出入口也是通向不同的城市道路,在中間部分節(jié)點(diǎn)有與室內(nèi)步行街相連通的出入口,但是與主力店無(wú)法直接連通。如此一來(lái),無(wú)主力店有效帶動(dòng),散售后無(wú)法做到統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)管理,無(wú)好的品牌店愿意入駐等諸多劣勢(shì),注定商業(yè)外街的經(jīng)營(yíng)狀況比起內(nèi)街有天壤之別。
例如武漢的菱角湖萬(wàn)達(dá),得益于江漢路萬(wàn)達(dá)制造的商業(yè)神話和開(kāi)發(fā)商勾畫的美好預(yù)期,商業(yè)外街在2009年一經(jīng)推出,均價(jià)約3萬(wàn),短期內(nèi)即告售罄。2010年12月開(kāi)業(yè)至今,經(jīng)過(guò)2年的運(yùn)營(yíng),其商業(yè)外街空置率仍超過(guò)50%。更悲慘的是同為第三代萬(wàn)達(dá)的宜昌、襄陽(yáng)萬(wàn)達(dá),筆者2011年2012年兩次前去,開(kāi)業(yè)近2年,外街幾乎全部空置。業(yè)主全部淪為萬(wàn)達(dá)平衡現(xiàn)金流的犧牲品。













宜昌萬(wàn)達(dá)規(guī)劃圖第四代:武漢中央文化區(qū)
關(guān)于第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),目前有2種說(shuō)法,一種說(shuō)法是第四代萬(wàn)達(dá)稱為“萬(wàn)達(dá)城”,比第三代規(guī)模更大,投資更大,增加旅游文化等主題,目前尚在規(guī)劃中。第二種說(shuō)法是武漢的中央文化區(qū)是第四代萬(wàn)達(dá)的先行者,其各項(xiàng)指標(biāo)和規(guī)劃均符合“萬(wàn)達(dá)城”的概念。萬(wàn)達(dá)全國(guó)的項(xiàng)目按級(jí)別分為A+,A,A-,B+,B等幾個(gè)等級(jí),中央文化區(qū)是全國(guó)唯一的A+級(jí)別。
筆者從對(duì)中央文化區(qū)的了解來(lái)看,這個(gè)項(xiàng)目不管是不是屬于第四代,絕對(duì)是史上無(wú)法復(fù)制的萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品。因?yàn)闆](méi)有哪個(gè)城市市中心有這么多大型天然湖泊,并且由政府聯(lián)合開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)湖泊聯(lián)通工程與地產(chǎn)結(jié)合,也沒(méi)有哪個(gè)城市受到萬(wàn)達(dá)如此關(guān)照,在一個(gè)城市開(kāi)10個(gè)萬(wàn)達(dá)。也沒(méi)有哪個(gè)城市的居民對(duì)萬(wàn)達(dá)如此狂熱的追捧。王健林曾說(shuō):楚河漢街是獨(dú)一無(wú)二無(wú)法復(fù)制的。




項(xiàng)目總體規(guī)劃濱河休閑、文化旅游、高尚居住及配套三大區(qū)域。分別包括:
漢秀劇場(chǎng):萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與世界一流的弗蘭克演藝公司合作,總投資25億元。
萬(wàn)達(dá)影城:國(guó)內(nèi)目前規(guī)模最大的電影城,總座位數(shù)達(dá)到4500 座。共設(shè)有22 個(gè)影廳,
囊括IMAX 巨幕廳、3D 影院、4D 影院,飛行影院、體驗(yàn)影院等。
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目招商信息)全國(guó)一號(hào)旗艦店:19 萬(wàn)平方米萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。擁有精品百貨、超市、電玩、KTV、電影城、健身中心、數(shù)碼廣場(chǎng)等主力店,并匯聚眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)一線品牌,是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)全國(guó)的一號(hào)旗艦店。
奢華酒店集群:投資30億,共打造5 個(gè)酒店:六星級(jí)萬(wàn)達(dá)君悅酒店、六星級(jí)萬(wàn)達(dá)威斯汀酒店、五星級(jí)萬(wàn)達(dá)皇冠假日酒店、三星級(jí)假日快捷酒店和商務(wù)酒店。
智能寫字樓群:9 棟國(guó)際一流甲級(jí)寫字樓,地上總建面45 萬(wàn)平方米。
高尚御水豪宅:規(guī)劃四個(gè)組團(tuán),地上總建面155 萬(wàn)平方米高檔住區(qū)。
漢街:




中央文化區(qū)的核心是一條1500 米中國(guó)最長(zhǎng)國(guó)際水岸城市步行街漢街,總建筑面積約18萬(wàn)平方米。整個(gè)漢街至西向東分為3個(gè)主題定位:個(gè)性潮流、國(guó)際時(shí)尚、品味生活。引進(jìn)了300多個(gè)國(guó)際國(guó)內(nèi)外一流商家,其中不少都是首次進(jìn)駐武漢,包括ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、C&A、MAP、UR、依戀等十大快時(shí)尚品牌全部到齊落戶漢街國(guó)際時(shí)尚區(qū)。除了品牌吸引力,漢街最大的特色是獨(dú)特的民國(guó)及西式風(fēng)格建筑,并與東沙聯(lián)通工程相結(jié)合(楚河),打造的一條親水景觀休閑街。
漢街的優(yōu)勢(shì)固然明顯,品牌吸引力強(qiáng),業(yè)態(tài)豐富,建筑頗具特色,但仍有不少值得詬病的所作。漢街試圖植入文化元素,利用故楚之地和本地文化為依托,設(shè)有5個(gè)以湖北地區(qū)歷史名人命名的節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng),分別為“屈原廣場(chǎng)”,“昭君廣場(chǎng)”,“知音廣場(chǎng)”(俞伯牙、鐘子期),“藥圣廣場(chǎng)”(李時(shí)珍),“太極廣場(chǎng)”(張三豐),每個(gè)廣場(chǎng)按照主題布置一個(gè)名人雕塑。以此紀(jì)念湖北這塊土地上的歷史文化名人,提高項(xiàng)目附庸風(fēng)雅的文化內(nèi)涵。但恕我冒昧的是,文化不是靠起個(gè)名字立個(gè)雕像就能稱之為文化。漢街僅僅是披著文化的外衣而已。在整條1500米長(zhǎng)的步行街上,除了幾個(gè)節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng),中間沒(méi)有設(shè)置供人休憩的休閑椅,整條街逛下來(lái)略感疲憊。另外,項(xiàng)目為搶在國(guó)慶前開(kāi)業(yè),從開(kāi)工到開(kāi)業(yè)僅僅用了10個(gè)月,難免在建筑細(xì)節(jié)上有諸多瑕疵,這也導(dǎo)致了開(kāi)業(yè)后的一年多時(shí)間,漢街局部都在不停的修修補(bǔ)補(bǔ)。開(kāi)業(yè)初期不少鋪位空置,后期不斷有商戶在裝修,給人的印象是漢街就像個(gè)半成品。
靠建筑特色、品牌和浮于表面的文化元素是無(wú)法讓消費(fèi)者產(chǎn)生共鳴,這也是漢街從開(kāi)業(yè)前期的天天爆滿到現(xiàn)在人氣大不如前的原因,缺乏互動(dòng)體驗(yàn)感是不會(huì)讓人產(chǎn)生下次再來(lái)的快感的。
相比第三代萬(wàn)達(dá),中央文化區(qū)在各方面都有大的突破,也有些共同點(diǎn):以一條商業(yè)步行街為靈魂,串聯(lián)起萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、漢秀劇場(chǎng)、電影城、寫字樓群等其他各類物業(yè)。并通過(guò)住宅、寫字樓等可售物業(yè)回籠資金。500億的投資,是需要規(guī)劃大量的可售物業(yè)回款不斷支撐滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的。




結(jié)語(yǔ):其實(shí)從萬(wàn)達(dá)一二代產(chǎn)品來(lái)看,要開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn),首先需要考慮的是融資問(wèn)題。僅靠部分商鋪銷售來(lái)支撐商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),難以平衡現(xiàn)金流,更不利于快速?gòu)?fù)制。萬(wàn)達(dá)從實(shí)踐中摸索出第三代的綜合體的開(kāi)發(fā)模式,并在一定程度上解決了現(xiàn)金流的平衡問(wèn)題。對(duì)于一個(gè)非上市公司,融資渠道相對(duì)單一的情況下,能做到這樣成功實(shí)屬不易,雖然它的商業(yè)外街備受外界詬病。至于第四代,目前還有待檢驗(yàn)??偠灾以絹?lái)越相信,商業(yè)地產(chǎn)更像是個(gè)金融行業(yè)而非地產(chǎn)行業(yè)。凱德模式在未來(lái)或許更值得借鑒!




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lalam 2013-4-26 10:14:16
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一葉刀蟲 2013-4-28 00:42:28
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托尼托尼喬巴1 2013-8-7 19:53:59
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weichao268 2013-9-2 14:07:27
很好的 真心不錯(cuò)的說(shuō)一個(gè)

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Q。 2013-12-16 17:44:47
看不見(jiàn)圖

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冰水行 2013-12-27 22:04:51
圖片丟失了

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magip 2014-2-24 14:21:36
圖片失蹤什么都看不到呢~~!

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84號(hào)木匠 2014-3-18 14:03:56
謝謝分享

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張子樂(lè) 2014-3-18 15:02:47
寫的太好了,萬(wàn)達(dá)有它的獨(dú)到之處,同時(shí)也是有它的瑕疵,只要不斷的創(chuàng)新還是一個(gè)模式

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ㄝ_┲_小包子 2014-4-1 09:16:30
樓主,圖片看不到啊

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木有圖片

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善文 2014-4-18 13:00:35
很有幫助,學(xué)習(xí)了

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運(yùn)河上的院子 2014-4-18 14:54:47
精華帖子,如果圖片補(bǔ)充全的話。

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3811033 2014-4-22 09:12:56
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myt-123 2014-5-30 11:23:57
感謝分享

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lh1388 2014-10-12 12:48:52
學(xué)習(xí),學(xué)習(xí)。。

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季振寧 2014-10-12 15:03:08
圖全部掛掉了

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thebest50 2014-10-17 16:03:10
看不到圖片了,樓主...

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woshinibaba 2014-10-20 11:46:17
zan!非常好的帖子,樓主思考蠻多的
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