XX別墅區(qū)設(shè)計(jì)

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一、項(xiàng)目分析1、產(chǎn)品基礎(chǔ)分析
地點(diǎn)：丹徒區(qū)上黨鎮(zhèn)仙人湖北側(cè)
交通：鎮(zhèn)江自駕車(chē)路線(xiàn)：鎮(zhèn)榮公路向南驅(qū)車(chē)約30分鐘—至上黨鎮(zhèn)
南京自駕車(chē)路線(xiàn)：滬寧高速向東驅(qū)車(chē)約45公里—上揚(yáng)溧高速往潤(rùn)揚(yáng)大橋方向驅(qū)車(chē)約3公里—至上黨出入口
揚(yáng)州自駕車(chē)路線(xiàn)：揚(yáng)溧高速上潤(rùn)揚(yáng)大橋—往鎮(zhèn)江方向驅(qū)車(chē)10分鐘—至上黨出入口
總用地面積：186668平方米總建筑面積：56000平方米總棟數(shù)：139幢容積率：0.3建筑密度：18%綠化率：50%
開(kāi)發(fā)商：鎮(zhèn)江金鷹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
2、產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)提煉
要素一：鎮(zhèn)江首個(gè)高爾夫別墅
詮釋?zhuān)寒?dāng)某種產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)稱(chēng)為“首個(gè)”，他的創(chuàng)新會(huì)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)，但由于獨(dú)特性和稀缺性將受到極大關(guān)注，這種關(guān)注將轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)買(mǎi)動(dòng)力。

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要素二：高爾夫熱度
詮釋?zhuān)烘?zhèn)江乃至整個(gè)滬寧線(xiàn)正處于高爾夫運(yùn)動(dòng)的熱潮，但至今鎮(zhèn)江區(qū)域連一個(gè)高爾夫練習(xí)場(chǎng)都沒(méi)有，這種熱度必將帶來(lái)相關(guān)產(chǎn)品的的火爆，仙人湖度假別墅項(xiàng)目將會(huì)依托此概念成為鎮(zhèn)江高端物業(yè)中最成功的產(chǎn)品。
要素三：仙人湖岸上的球場(chǎng)生活詮釋?zhuān)簭墓胖两?，水岸生活大凡都是完美生活的體現(xiàn)，加之代表高檔生活的高爾夫運(yùn)動(dòng)演繹，那將是另外一種精神境界。
要素四：山、湖景觀
詮釋?zhuān)合扇撕纳襟w、水體、自然植被為別墅的建設(shè)提供優(yōu)良的環(huán)境，優(yōu)美、靜謐、自然；山體形成的坡地地貌結(jié)合建筑規(guī)劃讓別墅充滿(mǎn)山居的樂(lè)趣，在這里山靜思，水悠遠(yuǎn)。
要素五：別墅的尺度就是人生的尺度
詮釋?zhuān)浩骄?60—360平方米的獨(dú)棟別墅，平均每棟1000平方米的私家花園，200萬(wàn)平方米的仙人湖，50000平方米的高爾夫練習(xí)場(chǎng)，方能符合景仰人生的尺度。
要素六：高端中的高端詮釋?zhuān)簞e墅是高端物業(yè)，高爾夫運(yùn)動(dòng)是高尚運(yùn)動(dòng)，那么高爾夫別墅應(yīng)該是（高端×高端）的概念，鎮(zhèn)江區(qū)域不是沒(méi)有高端物業(yè)的消費(fèi)能力，而是沒(méi)有真正意義上的高端物業(yè)（雙拼別墅、聯(lián)排別墅只能稱(chēng)之為偽別墅），但仙人湖度假別墅的出現(xiàn)將會(huì)改變這狀況。

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3、客源定位分析
針對(duì)項(xiàng)目特定的產(chǎn)品形態(tài)，對(duì)項(xiàng)目客源定位分析如下：目標(biāo)消費(fèi)群的共同特點(diǎn)：高爾夫愛(ài)好者年齡：未知愛(ài)好：愛(ài)好高爾夫特點(diǎn)：高爾夫是種高尚運(yùn)動(dòng)，仙人湖度假別墅與高爾夫運(yùn)動(dòng)緊密相連，他們更有可能在此購(gòu)置物業(yè)。類(lèi)型一：頂峰人士年齡：未知職業(yè)：未知特點(diǎn)：富有是他們的共同特點(diǎn)，當(dāng)有了名車(chē)、城中大宅后，他們需要占有更珍貴的資源“高爾夫”土地來(lái)顯示他們的成功，同時(shí)又可以作為招待友人、洽談生意、旅游度假的第二居所。
購(gòu)買(mǎi)要求：不在乎貴，甚至越貴越好，但一定要有檔次，能彰顯身份。類(lèi)型二：社會(huì)名流年齡：未知
職業(yè)：政府、演藝、商界、體育明星特點(diǎn)：他們是社會(huì)矚目的的人物，他們要求物業(yè)合乎身份，同時(shí)要求私密性和多功能性，既可以作為休閑度假的場(chǎng)所，也可以是招待朋友，甚至是接受媒體采訪(fǎng)的地方。
購(gòu)買(mǎi)要求：要高尚，有文化內(nèi)涵，是素質(zhì)人群社區(qū)。
無(wú)論是作為休閑度假場(chǎng)所、或是招待友人也好，他們沒(méi)有去高檔會(huì)所或咖啡廳，是因?yàn)榭粗械氖沁@份山、湖間的寧?kù)o和悠然，他們不喜歡浮華和嘈雜，注重返璞歸真的親近自然，放飛身心的淡定和從容。清晨鳥(niǎo)鳴繞耳、飯后綠地?fù)]桿、午后一杯清茗、傍晚湖映夕陽(yáng)，生活理應(yīng)如此。
仙人湖度假別墅共有別墅139幢，如何消化產(chǎn)品，需要重點(diǎn)市場(chǎng)、大概念市場(chǎng)、外延市場(chǎng)并進(jìn)。鎮(zhèn)江將是我們消費(fèi)群體的重點(diǎn)市場(chǎng)；通過(guò)高爾夫運(yùn)動(dòng)的影響力，將項(xiàng)目輻射周邊地區(qū)，如丹陽(yáng)、揚(yáng)中、句容等，這是我們消費(fèi)群體的大概念市場(chǎng)；高爾夫是傳播廣泛的運(yùn)動(dòng)，通過(guò)其外延將產(chǎn)品市場(chǎng)參透到更大區(qū)域的高爾夫運(yùn)動(dòng)愛(ài)好者當(dāng)中，如南京、揚(yáng)州等，這是我們消費(fèi)群體的外延市場(chǎng)。由此可以肯定熱愛(ài)高爾夫運(yùn)動(dòng)、富有的、有生活格調(diào)的、追求身心悠然的消費(fèi)者將是仙人湖度假別墅的主要消費(fèi)群體。
二、形象定位

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1、定位導(dǎo)入
目前鎮(zhèn)江地區(qū)別墅項(xiàng)目眾多，但帶有高爾夫球場(chǎng)的純獨(dú)棟臨湖別墅僅有仙人湖度假別墅一家。因此“仙人湖畔、高爾夫、純獨(dú)棟”無(wú)疑彰顯出仙人湖度假別墅與區(qū)域內(nèi)其他別墅項(xiàng)目的差異性以及優(yōu)越性。
2、定位詮釋
“仙人湖畔的高爾夫別墅”就是仙人湖度假別墅的全新形象定位?！跋扇撕稀蓖癸@出本案直面3000畝天然仙人湖，相鄰百年原生黑松林，天然溪泉貫穿整個(gè)小區(qū)；“高爾夫”無(wú)疑體現(xiàn)產(chǎn)品的高價(jià)值，作為最高檔運(yùn)動(dòng)的高爾夫一樣，在高爾夫球場(chǎng)邊建的別墅在全世界都屬于頂級(jí)豪宅；“別墅”區(qū)別于其他的物業(yè)形態(tài)，突出高貴、獨(dú)特的氣質(zhì)，獨(dú)棟別墅更彰顯出比雙拼別墅、聯(lián)排別墅無(wú)可比擬的優(yōu)越性。

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3、定位升級(jí)
仙人湖度假別墅在目標(biāo)市場(chǎng)上如何提升品味，如何塑造樓盤(pán)形象，依據(jù)什么來(lái)定位，這是工作中首先要解決的問(wèn)題。大致從以下幾個(gè)因素考慮：
顧客導(dǎo)向定位原則；
企業(yè)提供給顧客的利益定位原則；
根據(jù)使用者類(lèi)型定位原則；
根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的需要定位原則；
小區(qū)整體價(jià)值綜合考慮定位原則；
與規(guī)劃設(shè)計(jì)相吻合的定位原則；
與環(huán)境相協(xié)調(diào)的定位原則；
以人為本的定位原則。

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