【只發(fā)干貨】一個10年項(xiàng)目負(fù)責(zé)的規(guī)劃思路歷程

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說實(shí)話，工作了這么多年，已經(jīng)變得很懶，幾乎就是各大論壇的伸手黨，現(xiàn)成的拿來用是王道。經(jīng)常因項(xiàng)目需要游逛于各種論壇，查找資料，不是每一次都有精力為了積分什么去整理一篇文章或心得。但這次不同，sketchUp吧太絕了，0積分就是個死局，我終于還是屏住耐心，決定以實(shí)際行動支持大家的勞動成果。我一向尊重知識產(chǎn)權(quán)，因?yàn)槲視r常體會著其中的不易。因此，我要把目前網(wǎng)絡(luò)上幾乎找不到的項(xiàng)目思路類文章用實(shí)例為大家做一次分析和講解，撇開方案能否認(rèn)同之外，希望大家將重點(diǎn)放在思路形成的過程上，這才是精華，是最終的統(tǒng)一公式。希望各位論壇前輩屆時可以不吝寶石，讓我也能順利拿到心儀的論壇資源，不勝感謝！（另外，此文已于企業(yè)內(nèi)刊發(fā)表，此次文章僅用于學(xué)習(xí)，其中圖片屬佩西道斯公司版權(quán)，如有不經(jīng)同意的挪用，后果自負(fù)）
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為養(yǎng)老尋找心底的家園——威海東部新城康養(yǎng)之都城市設(shè)計

一引言

最近幾年，隨著我國各個省市老齡化的進(jìn)一步加劇，社會對養(yǎng)老產(chǎn)品的關(guān)注度越來越高，而以往只是停留在紙面上、理論研究階段的養(yǎng)老地產(chǎn)，一下子成了市場的新寵。各大開發(fā)商均已適時推出了自己的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品，有以會員制服務(wù)租賃收益為基礎(chǔ)的高端養(yǎng)老社區(qū)，如太康之家·申園，上海親和源老年公寓等，本質(zhì)是賣服務(wù)；也有以適老設(shè)施、老齡服務(wù)和老年社區(qū)建設(shè)為賣點(diǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，較為優(yōu)秀的如綠城烏鎮(zhèn)雅園、保利西塘越等。但市場上更多的是假借養(yǎng)老實(shí)為房地產(chǎn)開發(fā)的純地產(chǎn)項(xiàng)目，其中又以相關(guān)的旅游地產(chǎn)為重災(zāi)區(qū)。其本質(zhì)上還是簡單的賣房子，最多配上些適老設(shè)施，而對真正老年生活的深層次需求理解一無所知。這又一次上演了地產(chǎn)界的中國式浮躁。雖然整體浮躁，但其中也不乏一些真正負(fù)責(zé)任的企業(yè)和先進(jìn)的理念思想，如綠城，如萬科……，又如此次項(xiàng)目的業(yè)主方——威海城投。

此次的項(xiàng)目基地總用地面積約2平方公里，位于剛剛批復(fù)進(jìn)入實(shí)施的威海東部新城濱海核心功能區(qū)，周邊擁有豐富的旅游景觀資源，加之威海歷來都是養(yǎng)老養(yǎng)生的勝地，甲方希望借此打造未來養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的標(biāo)桿，構(gòu)建真正符合老年人生活需求的服務(wù)和機(jī)制的實(shí)驗(yàn)實(shí)踐平臺。

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二核心思想

這是一次全新的高難度挑戰(zhàn)，整個團(tuán)隊(duì)都感覺無以著力。因?yàn)槿珖B(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)也還都處在實(shí)驗(yàn)階段，所有的案例參考都還十分蒼白，國外的優(yōu)秀案例卻又產(chǎn)生于不同的國情和社會背景。這給項(xiàng)目的順利進(jìn)展造成了不小的障礙。對此，以我的經(jīng)驗(yàn)，思路將決定項(xiàng)目的成敗。因此我想重點(diǎn)講解下我們的思路歷程，從而從更深層次進(jìn)行項(xiàng)目的解析。

1 走不通的老路

起初，我們試著從資源等優(yōu)勢著手分析?；氐乃诖_實(shí)很優(yōu)越：東部新城的核心功能區(qū)緊臨商務(wù)中心，兩條快速通道直達(dá)市區(qū)，中央景觀逍遙湖近在眼前，離海僅僅800米且擁有專屬沙灘步行通達(dá)，石家河生態(tài)公園對角環(huán)抱，花海度假區(qū)已具規(guī)模，等等這樣的優(yōu)勢讓我們集體感覺十分良好。但靜下心思考，這些優(yōu)勢又有哪些才是項(xiàng)目獨(dú)有的、核心的呢？答案很殘酷，一個都沒有！你說離市區(qū)近，但總比不過市區(qū)吧；你說擁抱碧海金沙，威海哪里不靠海；你說鄰接逍遙湖和生態(tài)公園、花海景觀已具規(guī)模，總比不上威海著名景區(qū)劉公島、成山頭吧……無解，再次陷入迷茫中。

2 找到問題根源

路徑走不通，說明思路有問題。追根溯源，回歸初心。重做大量的深入研究，不僅深挖了資源基礎(chǔ)，更多則是看到了市場的問題。

威海是中國旅游地產(chǎn)建設(shè)的典型代表，是很多人向往的養(yǎng)老之地。但現(xiàn)實(shí)卻是旅游地產(chǎn)鬼屋空置的重災(zāi)區(qū)，數(shù)百公里的海岸線旁建設(shè)著密密麻麻的住宅小區(qū)和售樓中心，其中不乏借題養(yǎng)老發(fā)揮的項(xiàng)目。來自全國各地的購房客跟隨看房大巴一輛輛的到來，隨即又一車車的離開，留下的就是身后那買了賣也賣不掉的海景樓房。中央電視臺2015年12月20的《經(jīng)濟(jì)半小時》還就此危機(jī)做過專題報道。如此嚴(yán)峻的市場現(xiàn)況，我們該如何破題？

經(jīng)過分析，我們認(rèn)為這些項(xiàng)目之所以難以成功，正源于其開發(fā)初衷的短視。僅僅是依托資源環(huán)境賣傳統(tǒng)的無特色產(chǎn)品，做的是無需回頭客的一錘子買賣，從沒真正走過心！這樣的產(chǎn)品，如何能贏得長期市場？又如何能建立口碑呢？

3 新視角鑄核心

看清了問題，明白了我們此次項(xiàng)目成功與否就看產(chǎn)品和服務(wù)能不能抓住客戶的心。于是，我們對養(yǎng)老客群以及候鳥置業(yè)客群的生活心理需求進(jìn)行了廣泛了解和深入分析。不廢話，直接上結(jié)論：無論養(yǎng)老置業(yè)還是候鳥置業(yè)，根本上都是在尋找一種期望的生活，一個駐留在心底的活生生的家！這，就是我們此次設(shè)計應(yīng)該的方向，應(yīng)該做的事！

三靈魂定位

好產(chǎn)品要基于市場，高于市場。市場的認(rèn)可，源自于產(chǎn)品與客戶的心靈呼應(yīng)。因此，好的產(chǎn)品，應(yīng)該擁有自己的靈魂，用以去觸碰那群獨(dú)特的心靈。

1 尋找特質(zhì)

于是，我們重新審視基地的特質(zhì)。

首先，威海與比利時根特市是友好城市，雙方有良好的中歐合作交流基礎(chǔ)，且現(xiàn)狀老城區(qū)建筑普遍以歐式坡頂為特色，紅頂白墻，碧海藍(lán)天，盡情展現(xiàn)著威海歐陸般的風(fēng)情和雅致；其次，基地周邊擁有大量的苗圃花場和生態(tài)農(nóng)田，風(fēng)力發(fā)電機(jī)組白色的扇葉成排的點(diǎn)綴在茂密的黑松林之中，加之當(dāng)?shù)卮迕褡≌呗〉暮２菸蓓敚幪幯笠缰鴿鉂獾奶飯@風(fēng)情；最后，地處未來城市發(fā)展核心的區(qū)位，以及現(xiàn)狀與老城快捷的交通聯(lián)系，這為片區(qū)家庭生活的導(dǎo)入掃平了障礙，加之市區(qū)所缺失的優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境基底，終將吸引充足的棲居向往。

2 靈魂定位

總結(jié)之上的三種主要特質(zhì)，我們發(fā)現(xiàn)，其正對應(yīng)了三種典型的康養(yǎng)情懷，即歐陸致雅、田園拾夢、天倫享樂。分別體現(xiàn)了對歐陸浪漫雅致生活的追求、對回憶中少時田園生活的追憶、對四世同堂闔家歡樂的傳統(tǒng)家庭幸福生活的向往。繼續(xù)分析，擁有以上情懷的老年客群，更具文化內(nèi)涵，更注重自身養(yǎng)老過程的精神生活的滿足。按照馬斯洛的需求層次理論，本次項(xiàng)目的成功取決于是否可以滿足人性的高階需求，如社交、尊重和自我實(shí)現(xiàn)需求等。

基于此，我們提出了本次項(xiàng)目的定位：一個夢圓今生的棲養(yǎng)勝地。

定位和主題意境目標(biāo)一旦確定，我們就可以從產(chǎn)品策劃、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計等各個層面展開來確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，真正讓產(chǎn)品觸動業(yè)主的心靈。

四產(chǎn)品策劃

核心公共產(chǎn)品的順利運(yùn)營，是保障項(xiàng)目成功的前置條件。

因此，在思考具體的產(chǎn)品之前，我們還很有必要思考下產(chǎn)品的量級，也就是其服務(wù)等級。這主要是為了未來單項(xiàng)目的順利運(yùn)營考慮。區(qū)域內(nèi)的使用客群是否足以支撐？是否有通過旅游等吸引對接渠道實(shí)現(xiàn)客群放大的可能，來保障項(xiàng)目的運(yùn)營效益？

介于基地所處的東部新城人氣不足的發(fā)展現(xiàn)況，以及未來業(yè)主可能以候鳥養(yǎng)老為主的實(shí)情，我們慎重的選擇了后者。通過強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的主客共享屬性，來對接區(qū)域旅游，放大使用客群，保障產(chǎn)品的順利運(yùn)營。

有了之上的考慮，我們明確了產(chǎn)品設(shè)計的總體框架：三類主題，一個紐帶，四種棲居。三類主題分別是——?dú)W陸浪漫雅致生活、田園生態(tài)閑適生活、樂享天倫闔家生活；一個紐帶即圍繞區(qū)域客群共同需求的精神文化公服類產(chǎn)品；四種棲居則是在三類主題之外，額外考慮未來對接城市職居配套，形成的歐風(fēng)共同公寓、田園度假林宿、全齡闔家公館、都市風(fēng)尚名宿等棲居產(chǎn)品。

產(chǎn)品策劃的過程很復(fù)雜，其中最重要的思路之一是主客共享、旅游吸引的產(chǎn)品如何構(gòu)思。我們還是從威海中歐合作的比利時出發(fā)，找到了比利時典型的價值元素：建筑雕塑、先鋒藝術(shù)、溫泉SPA、天鵝元素、花卉廣場、巧克力糖果、葡萄酒等。

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由此出發(fā)，大量的過程文字暫且讓我們略過，直接看結(jié)論，最終確定的本次規(guī)劃主力產(chǎn)品體系，如下：

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每一個產(chǎn)品均經(jīng)過了深入的市場可行性論證，并且產(chǎn)品間廣泛互動，滿足各個層次的需求的同時，實(shí)現(xiàn)大區(qū)域產(chǎn)品服務(wù)的閉環(huán)，構(gòu)建了規(guī)劃區(qū)康養(yǎng)服務(wù)的生態(tài)鏈。這為項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計奠定了堅(jiān)實(shí)的市場基礎(chǔ)。

五規(guī)劃設(shè)計

完整的解決了項(xiàng)目成功的前置條件，接下來便是規(guī)劃設(shè)計上的銜接、優(yōu)化與烘托。

1 總體規(guī)劃1.1 規(guī)模及原則

首先是通觀全局的總體規(guī)劃。定量是其制作的前提。根據(jù)對總體規(guī)劃的用地拆解核算，最終確定規(guī)劃區(qū)未來將承擔(dān)約3.6萬人的居住人口。并以此為基礎(chǔ)，明確了各類公共服務(wù)配套設(shè)施的規(guī)模需求，實(shí)現(xiàn)了總體規(guī)劃的定量指導(dǎo)。

其后是規(guī)劃原則的制定。我們根據(jù)康養(yǎng)客群的需求特征，最終確定本次規(guī)劃的總體原則：開放社區(qū)、遠(yuǎn)景對接；強(qiáng)化步行、活力生活。

1.2 規(guī)劃思路及總體方案

從整體地形認(rèn)識和分析著手，找準(zhǔn)基地內(nèi)外的核心要素，按重要度進(jìn)行思路的推演和拆解，最終得出我們的總體方案。整個推演過程可以拆解為12個步驟，如下：

1. 現(xiàn)狀要素梳理：現(xiàn)狀地形及水系，東西高，中央低。

2. 生態(tài)防護(hù)：考慮雨洪防治，中心形成景觀蓄洪湖；預(yù)留發(fā)散排洪綠道，確保基地生態(tài)安全。

3. 理念植入：植入比利時典型天鵝元素，形成中心景觀形態(tài)。

4. 要素串聯(lián)：打通濱海與基地及西側(cè)CBD區(qū)域的便捷聯(lián)系。

5. 優(yōu)化路網(wǎng)：優(yōu)化原規(guī)劃方格路網(wǎng)為更契合地形及功能聯(lián)動的弧形圈層路網(wǎng)體系。

6. 門戶對接：發(fā)散次干路與上位規(guī)劃相銜接，促進(jìn)核心資源導(dǎo)入。

7. 向海打開：中央景觀面向湖海打開，沿岸設(shè)置核心旅游功能圈，實(shí)現(xiàn)與北部區(qū)域景觀資源的無縫對接。

8. TOD模式：引導(dǎo)南側(cè)有軌電車站點(diǎn)客群導(dǎo)入，強(qiáng)調(diào)南北山?？v軸延續(xù)，沿次干路布置區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施及商業(yè)走廊。

9. 特色棲居：圍繞公服及旅游，周邊自然形成三大居住片區(qū)，中央則結(jié)合旅游預(yù)留特色公寓居住區(qū)。

10. 配套環(huán)布：依托區(qū)域第二圈層支路體系及綠地景觀，布局環(huán)帶社區(qū)公服配套，結(jié)合功能性綠道植入步行體系，串聯(lián)各大功能板塊。

11. 功能業(yè)態(tài)：內(nèi)圈旅游，軸帶公服，居住環(huán)布。

空間格局：延續(xù)地形走勢，考慮未來CBD等周邊區(qū)域的過渡銜接，東西兩側(cè)高，向中央逐漸跌落。

最終，本次規(guī)劃的總體方案順勢而成，其中的思路邏輯一目了然，于無形的基地中形成了一種必然的空間格局。

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1.3 結(jié)構(gòu)解析

通過之上嚴(yán)密的規(guī)劃思路推演而成的規(guī)劃布局，最終形成一心、一軸、一環(huán)、四區(qū)、多條放射景廊的總體結(jié)構(gòu)。

一心：天鵝湖中央景觀核心。

一軸：強(qiáng)調(diào)山海聯(lián)動的南北山海景觀軸。

一環(huán)：一個強(qiáng)調(diào)隨時隨地健康運(yùn)動的串聯(lián)各個功能片區(qū)的公共健身綠環(huán)。

四區(qū)：以特色棲居和公服為基礎(chǔ)形成的中央旅居休閑區(qū)、北部風(fēng)情園宿區(qū)、東部闔家歡宿區(qū)、西部都市藝宿區(qū)。

多條放射景廊：強(qiáng)調(diào)基地與周邊景觀要素的溝通，依托基地水系廊道等形成的中心發(fā)散的多條景觀綠廊。

好了，到了這一步，大面的規(guī)劃思路已經(jīng)因地制宜的順承上了整體發(fā)展策劃，之后就是常規(guī)的規(guī)劃系統(tǒng)解析了，包括交通系統(tǒng)、公服系統(tǒng)、景觀系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)等等，各位前輩各有自己的思想和體系，我在這里就不獻(xiàn)丑了。再之后就是每個片區(qū)的詳細(xì)設(shè)計規(guī)劃說明，這一點(diǎn)當(dāng)然也是仁者見仁智者見智，八仙過海各顯神通，方案可以各種神器和思路爆炸，但無論怎樣，萬變不離其宗，既然已經(jīng)從上位的邏輯關(guān)系推導(dǎo)出要做什么，那細(xì)節(jié)無非就是從思路、下級功能、景觀、公服甚至是擺設(shè)裝飾等等各個方面去烘托和映襯這個區(qū)域的主題，讓其真正能夠?qū)崿F(xiàn)你的策劃思想。完成了這一步，最后不要忘了實(shí)施運(yùn)營，劈開打醬油的經(jīng)濟(jì)測算，真正有價值的應(yīng)該是你為這個項(xiàng)目整體策劃到規(guī)劃實(shí)施所做的模式創(chuàng)新，這就要結(jié)合甲方的實(shí)力和資源來具體分析了，因此和甲方的溝通一定要到位，只有這個模式可行了，項(xiàng)目才能夠有真正實(shí)施的可能，不然，大家都知道結(jié)局。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~草草的收場了~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

和內(nèi)刊發(fā)文相比，文章我省略了后面大量的細(xì)節(jié)介紹，主要是我覺得其不能充分的指向這次的主題，即便如此，太多的文字，大家能堅(jiān)持看到這里的都是真朋友。最后，希望這篇不算完整的文章能夠給到一些同志有所啟發(fā)，整理的倉促，還望見諒。（by，高抬貴手，不吝寶石?。。。。?/p>

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CuiLei · 2016-11-22 17:17:27

2平方公里，3萬多人，相當(dāng)于一個小鎮(zhèn)的規(guī)模了，但通篇沒看到產(chǎn)業(yè)植入及規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容，只看到了產(chǎn)品設(shè)計，最后出來就是個超大的社區(qū)，當(dāng)然這可能和上位規(guī)劃，業(yè)主需求等有關(guān)，也可能是作者做了沒介紹，但感覺對這種以居住產(chǎn)品拿地的規(guī)劃模式現(xiàn)在政府的接受程度已經(jīng)不高了（這里只是指包裝手法和切入點(diǎn)）。從城市設(shè)計形態(tài)上，個人覺得既然已經(jīng)調(diào)整了上位路網(wǎng)規(guī)劃，如果能在大塊的住宅地塊中打通一些生態(tài)廊道和創(chuàng)造一些公共空間與湖連接可能會更好一點(diǎn)，現(xiàn)在感覺公共綠化公園都集中在湖面那邊。