“商業(yè)建筑與城市公共空間活力”

    “商業(yè)建筑與城市公共空間活力”高層論壇
    時間：2009年11月20-21日
    地點：北京世紀國建賓館
    嘉賓主持人：清華大學建筑設計研究院 莊惟敏院長

    主持人：各位早上好，因為早晨堵車，所以，還有幾位嘉賓在路上，上午的發(fā)言比較多，內容也比較充實，所以，我們現(xiàn)在開始。

    尊敬的周暢秘書長、張軍副院長、崔愷副院長、王永平秘書長，以及到會的嘉賓和代表們，大家好。瑞雪初霽，陽光普照，今天天氣非常好，在我們歡慶國家60周年大喜的日子之后，我們在北京世紀國建賓館迎來了商業(yè)建筑與城市公共空間活力這樣一個高層論壇會，這個論壇是由中國建筑學會和中國建筑設計研究院共同主辦，亞太建設科技信息研究院《建筑技藝》雜志社承辦，感謝各位嘉賓和與會代表在寒冷的冬天在百忙之中到這里參加交流。成功的城市公共空間是充滿活力，商業(yè)建筑作為體現(xiàn)城市活力的重要場所和重要的城市節(jié)點，是展現(xiàn)城市魅力與形象的重要標志，在經濟危機下，內需的拉動推動城市經濟發(fā)展越來越多的企業(yè)轉向商業(yè)建筑投資和建設，商業(yè)建筑與城市公共空間活力也成為業(yè)內關注的焦點，同時，越來越多的設計師也越來越關注商業(yè)建筑的設計、建造，但是對如何塑造富有吸引力和成功的商業(yè)建筑，我們需要認真的探討和研究。此外，運營企業(yè)也迫切的想了解在建筑領域什么樣的設計才能達到并最終實現(xiàn)良好的運營效果。本次會議將匯集我們行業(yè)、設計師、運營商三大主體的專家和學者，從商業(yè)建筑的前期策劃、項目設計到質量控制、運營管理，再到對城市公共空間的影響，我們共同探討商業(yè)建筑與城市公共空間活力的關系。下面請允許我介紹一下與會的嘉賓：

    中國建筑學會秘書長周暢先生；中國建筑設計研究院副院長張軍先生；中國建筑設計研究院副院長總建筑師崔愷先生；中國城市商業(yè)網建設管理聯(lián)合會副會長兼中國商業(yè)地產聯(lián)盟秘書長王永平先生；北京國華置業(yè)有限公司董事長房超先生應該在路上。中國中元國際工程公司首席總建筑師，孫宗列先生，凱德置地中國投資有限公司環(huán)渤海區(qū)域副總經理韓維先生。當然，還有幾位嘉賓，一個是美國RTKL公司副總裁劉曉光先生，還有查普門·泰勒事務所總裁Chris Lanksbury；賓至中國商業(yè)營運總監(jiān)Kirsten Benton。接下來由中國建筑學會秘書長周暢先生致詞，大家歡迎。

    周暢：各位來賓大家早上好，為了加強建筑行業(yè)交流，提高行業(yè)水平，促進我國建筑行業(yè)整體水平的提高，商業(yè)建筑與城市公共空間活力高層論壇今天在北京正式拉開帷幕。

    各位代表不辭勞苦，從各地趕來北京參加會議，共聚一堂，我謹代表主辦單位之一中國建筑學會對會議的召開表示熱烈的祝賀，對出席本次會議的各位代表表示熱烈的歡迎。

    近年來我國的工程建設在建設規(guī)模和建設速度方面都令世界注目，以北京奧運場館、上海世博會建筑維代表，在新材料的研發(fā)運用和工程施工水平上，都取得了很大的進步和突破，但是我們也應該清醒的認識到，我國建筑設計領域的發(fā)展水平與先進國家相比，還有很大的差距，特別是在自主創(chuàng)新方面還有很多亟待解決的問題。今天社會經濟和文化的繁榮發(fā)展不斷的改變著人們的生活方式和價值觀念，也給商業(yè)建筑的規(guī)劃和設計帶來了新的挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)的商業(yè)空間已經遠遠不能滿足人們的物質和精神需求，取之而代之的是規(guī)模龐大，功能復雜，形態(tài)多樣的綜合性建筑設計。這種變化從形式到內容，從功能到人文，從產品到市場的方方面面，綜合性商業(yè)建筑的設計與規(guī)劃是一項系統(tǒng)工程，成功的商業(yè)建筑設計不僅僅能夠帶來良好的經濟效益，同時，也為城市增添了活力。對各種商業(yè)業(yè)態(tài)和經營模式進行深刻全面的理解，并把這種理解與建筑的功能和空間結合在一起，形成理性的解決方案，創(chuàng)造具有吸引力的商業(yè)環(huán)境，是我們一直在著力追求的目標。希望越來越多的建筑師關注商業(yè)建筑，塑造成功的能夠真正吸引人氣，帶來效益的商業(yè)建筑。

    一個優(yōu)秀的建筑師不僅僅能夠充分的掌握專業(yè)技術知識，也應該涉足相當領域的最新成就，能選擇最有效最新穎的技術手段來解決問題，不斷的發(fā)展，不斷的創(chuàng)新，為了學習和借鑒國際優(yōu)秀商業(yè)建筑設計開發(fā)經驗，本次會議特別邀請了國際一流的商業(yè)建筑設計規(guī)劃專家，他們將結合多年的實踐經驗，在城市商業(yè)綜合體、零售、商業(yè)街區(qū)等方面從前期建筑策劃到方案設計，質量控制等等方面進行深入細致的研討。同時，另有在商業(yè)地產開發(fā)運營方面卓有見地的專家和知名代表與會，他們將對項目定位、開發(fā)、運營管理進行探討，必將對建筑師做好商業(yè)建筑設計和策劃提供有益的借鑒。

    這次大會對大家來說也是一個難得的學習研討機會，地產商、運營商和建筑師將共同探討商業(yè)建筑領域內的熱點和難點問題。希望大家在會議期間加強交流，取長補短，緊密、合作，共同促進我國商業(yè)建筑設計的不斷進步。最后，預祝本次大會取得圓滿成功。謝謝大家。

    主持人：謝謝。下面有請中國建筑設計研究院副院長張軍先生致詞。大家歡迎。

    張軍：尊敬的各位來賓，大家上午好，由中國建筑學會和我院共同舉辦的商業(yè)建筑禹城市公共空間活力高層論壇今天正式開幕，首先我代表中國建筑設計研究院對本次會議的召開表示衷心的祝賀，對來自海內外的專家學者、建筑師以及房地產運營商們表示熱烈的歡迎。

    今年是我們偉大祖國60周年的華誕，建國60周年也是中國的城市建設空前發(fā)展的60年，作為城市建設的一分子，我們感到無比的驕傲，我們也欣喜的看到中國的建筑正在走向世界，特別是2008年建筑行業(yè)經歷了奧運會的建設盛宴，汶川的災后重建，金融危機的洗禮，這讓我們的國家和人民更加堅強團結，也要求我們建筑師在順境和逆境中不斷思考，在順境中提升自己，在逆境中磨煉自己，提高自身的業(yè)務水平，增加團隊的競爭力。本次論壇對商業(yè)建筑與城市公共空間活力，以及商業(yè)建筑的設計與運營的問題進行探討，是非常有意義的事情。

    在國家拉動內需的積極財政政策下，我國的經濟正在全面恢復和提升，商業(yè)建筑作為展現(xiàn)城市魅力的重要載體，是城市活力生生不息的源泉和城市文化的代表，因此，樹立商業(yè)建筑的城市觀念，進而塑造良好的城市公共空間環(huán)境尤為重要。特別是近年來，我國越來越多的企業(yè)轉向商業(yè)建筑的投資和建設，而這種投資正是以獲得更多的經濟效益為主要目的，如何在獲得經濟效益的同時創(chuàng)造良好的社會效益，取得二者的共贏是成功的關鍵，這也意味著商業(yè)建筑的設計和規(guī)劃不能僅僅停留在純粹建筑的美學意義上，也不能因為經濟效益喪失社會觀念，以往單一型商場和購物中心的傳統(tǒng)設計思維和方法已經無法適應經濟的發(fā)展和新的社會形勢的要求。時代要求我們必須以一個新的觀念和視角進行商業(yè)建筑
的創(chuàng)造。作為國家級設計企業(yè)，發(fā)起這個會議宗旨是為全國的設計人員提供學術交流的平臺，提高行業(yè)設計水平。

    今天，不同領域的精英齊聚一堂，就同一問題從不同的側重點共同探討商業(yè)建筑設計領域的熱點難點問題，非常難得。我們非常榮幸的邀請到中國城市商業(yè)網點建設管理聯(lián)合會副會長王永平先生和北京國華置業(yè)有限公司房超董事長，從宏觀層面為我們解讀商業(yè)建筑規(guī)劃設計對城市經濟與空間布局的多層構想以及商業(yè)地產的開發(fā)和運營。我們也非常榮幸地邀請到國內外一流的商業(yè)建筑設計領域的專家預大家共同分享他們在商業(yè)建筑設計領域的實戰(zhàn)經驗。這必將促進地產商、運營商和建筑師三方更深層次的學習和交流，希望我們搭建的平臺能夠為致力于商業(yè)地產開發(fā)的企業(yè)和廣大建筑師帶來新的理念和創(chuàng)作的火花，從而推動我國商業(yè)建筑的設計水平，促進業(yè)界的發(fā)展。同時，也希望借此平臺加強和各兄弟單位的合作，以期共同進步，最后預祝此次大會圓滿成功。謝謝大家。

    主持人：謝謝張軍院長，剛才兩位已經點明了這次會議的主題，這次會議從內容的安排，包括各位主講人所擁有的背景和經驗，一定會讓我們收獲很多。接下來有請中國城市商業(yè)網點建設管理聯(lián)合會副會長兼中國商業(yè)地產聯(lián)盟秘書長王永平先生演講，他對宏觀商業(yè)政策與商業(yè)企業(yè)的經營有深入的了解，并就商業(yè)地產發(fā)展提出過一系列前瞻性的觀點，多年來他主持編寫了中國商業(yè)地產發(fā)展報告，同時擔任十一五國家商業(yè)規(guī)劃重點課題的研究，商務部全國優(yōu)秀城市商業(yè)網點規(guī)劃和全國社區(qū)商業(yè)示范的評選，并參與2008年北京奧運會商業(yè)項目的運作，上海淮海路商業(yè)街的改造等重大項目的評審和論證工作，他是國內研究商業(yè)地產的主要代表人物之一。他今天給各位帶來的演講題目是“商業(yè)建筑規(guī)劃設計對城市經濟與空間布局的多重影響”，有請。

    王永平：各位來賓上午好，首先我要感謝中國建筑學會、中國建筑設計研究院邀請我參加今天這樣一個論壇，同時，我也很高興有機會到這里跟各位建筑界的朋友做相關的交流。這個會非常有意義，第一，這個會是一個專業(yè)性的會議，能有這么多高層次的設計方面的機構和專業(yè)的人才，能夠對商業(yè)地產有一個專業(yè)性的探討，我覺得這是一個非常好的事情。

    過去我們一講到房地產都是籠統(tǒng)的提房地產概念，或者一說房地產很大程度上代表住宅，這些年來隨著我國經濟的發(fā)展，以及房地產行業(yè)本身的發(fā)展，我們的市場開始不斷的細分，我們的專業(yè)開始不斷的細分，商業(yè)房地產成了房地產里一個比較獨立的分支，而且從各個角度對房地產這個行業(yè)進行細分，從招商，從代理角度來看，現(xiàn)在很多的中間服務機構也開始出現(xiàn)了專業(yè)化的分工，有的人專門適合于賣住宅，有的人可能擅長賣商鋪，從市場咨詢研究的角度來看，這些公司也開始有細分。從招商運營角度來講，中介公司也出現(xiàn)了一些專業(yè)的商業(yè)地產公司，而是在市場里占了比較大的份額，享有一定的影響力。不再像過去只是簡單的看你這個公司的規(guī)模，看你公司的人數(shù)，看你公司本身品牌的影響力，更多的人們開始根據(jù)你專業(yè)的水準，做過的項目本身運營水平來決定用誰。

    同時，這些年我們的設計部門也開始往專業(yè)化方向發(fā)展，另外，我們的金融部門也開始對商業(yè)房地產有更多的關注。就在本周一，民生銀行召集各地分行的行長在北京專門開了一個商業(yè)地產的授信研討會，請我給他們做了一上午的專題講座。由此可以看到金融部門對商業(yè)房地產也比較重視，同時，也比較慎重，因為大家意識到它跟住宅開始有很大的不同。從行業(yè)角度來講，從專業(yè)的領域來講，我們常常說住宅和商業(yè)地產有很大的不同。萬達集團早期的住宅規(guī)模做得很大，既做住宅又做商業(yè)，萬達的董事長說我就有一個體會，住宅是小學生，商業(yè)地產是大學生，商業(yè)是比較難做的。還有人說小學生，大學生的比喻有的住宅公司聽著不舒服，或許可以換一個說法，住宅和商業(yè)有點文科和理科的概念。它有很大的不同。這個不同從開發(fā)模式，住宅產品相對標準化，通常都是開發(fā)商、設計單位做好一個標準的產品，然后推到市場上，現(xiàn)在還沒有聽說因為戶型不對路或者住宅設計有什么硬傷有大面積的商品房砸在開發(fā)商手里，幾乎沒有。

    商業(yè)地產因為它客戶的需求是多樣性的，我們這些年來，中國的商業(yè)發(fā)展應該說突飛猛進，甚至有人說中國用了十多年的時間完成了國外將近上百年的商業(yè)發(fā)展歷程，現(xiàn)在國際上有的先進的商業(yè)業(yè)態(tài)在中國基本上都有，國際上知名的商業(yè)品牌也基本上都進入了中國市場。有越來越多的新的商業(yè)業(yè)態(tài)進入中國市場，所以，他們對物業(yè)的需求，對建筑的要求，也就各不一樣。過去通常是小商品市場、超市、百貨市場，現(xiàn)在這樣一些業(yè)態(tài)是處在一個弱化的發(fā)展狀況，過去百貨店影響非常大，現(xiàn)在百貨店的影響力明顯的已經不如大賣場，不如購物中心影響力大，現(xiàn)在一些百貨公司過去都是獨立開店，現(xiàn)在慢慢開始成為購物中心整合的一個對象，成為其中一個主力店，它的位置可能不是最好的，它的面積也不是想要多大就可以多大，主力店的面積往往會受到一些壓縮。就是這樣百貨店也慢慢進去，因為百貨店自身的集客能力在下降，它以商品為主，功能比較單一，配套不完善，購物中心是一站式，產品比較豐富，功能比較完備。

    所以，它集客能力比較強。百貨公司可能要借購物中心的勢。所以，它影響不如以前了，新興的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷興起，包括購物中心，包括奧特賴斯，包括家居專業(yè)店，一些時尚購物中心，之所以能成為不同的商業(yè)業(yè)態(tài)一定有自身的特征，建筑上一定有不同的物業(yè)要求，包括對選址的要求，對周邊的交通環(huán)境，周邊人口的要求也不一樣。從物業(yè)結構內部來講對承高承重，對垃圾的處理，包括物流通道的要求也不一樣。這些不同業(yè)態(tài)混合在一個綜合體里的時候，不同業(yè)態(tài)之間交通怎么規(guī)劃設計也非常重要，有的業(yè)態(tài)之間相互有一定的競爭性，是排它的，有的業(yè)態(tài)之間相互有一個不同，有一個相互集聚的作用。在我們商業(yè)建筑設計的規(guī)劃上就要能夠表現(xiàn)出來。新型業(yè)態(tài)包括影院全部進入了商業(yè)的設施，影院這些年發(fā)展非?？?，冰場運作也比較大。歐洲最大的一個冰場公司AST也來拜訪我們，他們的目標在未來五年在中國市場建設一百個冰場。越來越多的購物中心意識到增加一些租金貢獻雖然比較少，但是對集客能力比較強，豐富整個賣場的功能又比較有作用，能夠成為里面一些亮點的業(yè)態(tài)開始吸引進來。另外，不同的業(yè)態(tài)像家居，大的家居賣場，對區(qū)位上的要求也不一樣，像居然之家，宜家家具更愿意在城市外圍的環(huán)線開店，可到達性比較好，能夠下得來，這樣比城市中心區(qū)它更愿意。如果是百貨跟它換過來，放到外圍，我想很多百貨公司可能就難以存活了。這是不一樣的。另外，像冰場、影院對層高的要求也不一樣，影院一般要十米，八米，要挑空，冰場矮的四五米，六米就可以做。不同的業(yè)態(tài)對商業(yè)建筑的功能要求也不一樣。這是與住宅的區(qū)別。

    另外，營運模式住宅和商業(yè)也有很大的區(qū)別，住宅基本上以銷售收入作為主要的利潤來源，而真正國際上主流的商業(yè)地產，它是以租金收益作為主要來源，以上市產生的溢價作為主要的盈利來源。它對我們的建筑設計也會提出不同的要求。主流的商業(yè)是以持有性為主，持有性因為產權都在一個個業(yè)主手里，必須統(tǒng)籌考慮相互之間的平衡，包括招商的時候既要有低租金的，也要有高奉獻的組合。但是我商品市場鋪位式的東西，我的盈利模式不一樣，我在建筑設計上，如果都是散賣考慮什么產品比較好賣，怎么有更多的臨街面，這是你要考慮的。這個也是不一樣的。

    從融資模式來講，商業(yè)和住宅也不一樣，住宅基本上短期，貸款就可以支持它，因為它很快的可以通過按揭的方式，賣樓花的方式很快的回籠資金。主流的商業(yè)資產短期的貸款資金很難持有，所以，更多的是保險、退休金這樣一種長期的回報要求低，資金可融資時間比較長，但是要求穩(wěn)定的資金來源更能支持它的發(fā)展。所以，商業(yè)和住宅有很大的不同。今天這個會從商業(yè)地產角度探討是比較有意義的。越來越多的設計公司也意識到，今天中原的老總也來了，中原在去年的時候也請我到他們院做過一次交流。上個月，美國的易道在天津開了一個類似的會議，請我講講商業(yè)建筑怎么創(chuàng)造城市的優(yōu)質空間，也是從城市的品質角度來看這個問題。所以，這個會議的切入點比較好，會議的主題講商業(yè)建筑與城市功能空間的活力，活力兩個字抓住了商業(yè)建筑的靈魂。一個商業(yè)好不好，最終要表現(xiàn)在有沒有活力。一個自身有沒有活力，另外商業(yè)建筑跟一個城市有沒有活力有很大的關系。

    剛才莊院長講到，商業(yè)建筑是體現(xiàn)城市活力的一個方面。商業(yè)建筑很大部分是在創(chuàng)造或者激發(fā)城市活力。從這個意義上講，我覺得這個論壇開得非常好。我第一部分講講商業(yè)地產對城市經濟發(fā)展的多重貢獻。講這個因素，大家能夠理解到商業(yè)地產為什么受到越來越多的開發(fā)，受到越來越多的城市、地方政府的歡迎，很多城市對于一些大型的商業(yè)項目的引入開始推出很多的優(yōu)惠政策。一些城市對于城市綜合體入住有明確的政策，只要支付你的拆遷成本就可以。

    這里面有它的道理，政府一定是看到了它的價值。商業(yè)地產對城市的價值在哪里？一個是可以解決持續(xù)的稅收，我們做住宅賣掉以后收一次性的稅，一個好的商業(yè)項目可以源源不斷的納很多的稅。像宜家家居這樣的越來越多的零售店，不僅自己經營，而且自己開發(fā)，到市場上拿地。我曾經也問過宜家，我說他們出的租金跟買地的價格優(yōu)時候壓得很低，我說你成本控制比較嚴，你到市場拍賣這種商業(yè)用地你有什么優(yōu)勢能夠拿到這樣的地？它說政府會給他們做一些定向的招拍掛的條件。政府為什么愿意呢？為什么要給你不給別人？他說他的稅收貢獻比較大，因為宜家的產品是高附加值的，所以，它的銷售額比較高，稅收就比較大。這樣的公司在拍地的時候可以跟政府承諾保底給你多少稅，如果不到我買單。政府就愿意。宜家最近在北京的南四環(huán)，在大紅門花了7.9億拍了一塊土地下來，自己建一個購物中心，不光是家居店。稅收貢獻政府很有興趣。

    另外，一些大型商業(yè)進來以后，還能夠幫助當?shù)匾恍┺r產品的銷售，能夠進入它的采購體系。比如沃爾瑪、家樂福為什么在很多地方受歡迎，地方政府考慮能不能進入你的全球采購系統(tǒng)，這個也是比較受歡迎的一個部分。

    另外，商業(yè)還可以解決你很多就業(yè)問題。這是地方政府越來越關注的，尤其在社會轉型時期，社會的穩(wěn)定是他們非常重要的一個部分。解決好就業(yè)，在社會穩(wěn)定的時候起一個非常大的作用。

    另外，商業(yè)項目還能改善我們的生活品質，拉動周邊整個地塊的升值，推動區(qū)域的價值。大家可能注意到，迪斯尼剛剛宣布入住上海，浦東新區(qū)的一塊土地就拍出11.9億的地價，溢價64%，這就是商業(yè)的價值。

    現(xiàn)在金融危機下，它還拉動內需，刺激消費，沒有這些商業(yè)地產項目，商業(yè)發(fā)展繁榮就沒有載體，沒有基礎。所以，它對城市的貢獻是多重的，地方政府也越來越重視商業(yè)地產的發(fā)展。像杭州這樣的城市，甚至提出建一百個城市綜合體這樣的宏偉目標。這是第一部分我要講的，商業(yè)地產對城市經濟發(fā)展的多重貢獻。

    第二個我要講一下商業(yè)建筑對城市空間布局的多重影響。商業(yè)地產是一個城市的名片，是一個城市的形象。曾經在網上看到一個有趣的調查，問網民你去一個城市出差，你最向往的三件事是什么？第一，要到旅游風景名勝區(qū)看看，廣義來講，這也屬于商業(yè)地產，都是經營性收入為主要來源。第二，到城市的商業(yè)中心去看看，很多女同胞到哪里都喜歡逛商場，買東西。有些男同志自己可能不逛，但是也有買東西的任務，或者現(xiàn)在很多商業(yè)區(qū)有很多配套的商務的咖啡、酒吧，所以，也愿意到這里看看。我們到紐約到第五大道，到上海到南京路，到巴黎到香榭里舍，是一個城市的名片。第三，會會老情人。有些人可能心里想著，沒敢說出來。這個跟商業(yè)地產業(yè)有關系，有什么關系呢？你想他會老情人肯定不帶到家里，所以，不是在酒店，就是在咖啡館，這也拉動我們的商業(yè)消費?？傮w來講，商業(yè)地產在城市的定位里，城市的知名度、影響力里扮演著一個非常重要的角色。

    現(xiàn)在到北京來，專業(yè)人士不再提王府井，不再籠統(tǒng)的提西單，而是說去新廣天地，看西單大夜城，這就是商業(yè)的價值。天津的朋友跟我講，天津的商業(yè)落后，說到北京你們有新光天地，到天津想來想去沒有一個點讓你們去逛。所以，前不久天津市規(guī)劃院專門召開了一個商業(yè)地產規(guī)劃論壇，天津市規(guī)劃委主辦的，人家的局長從上午坐到下午，規(guī)劃局長多牛，從上午能坐到下午很不容易。后來一打聽這個會是張高麗書記批示的，所以，局長才能從上午坐到下午，最高層也在重視這個問題。

    商業(yè)地產是一個城市的名片，往往是地標的項目，這些地標有的是樓本身的高度比較高，樓的建筑造型比較特殊，第三，商業(yè)項目本身輻射的面比較寬，影響力比較大，可以超越一個城市本身的影響力。所以，我們規(guī)劃的時候，商業(yè)區(qū)往往在城市最核心的地方，跟城市的空間布局一定有多重的影響力在。第二，它可能對周邊價值的提升，剛才講到一個地塊還沒有建設迪士尼，這個價值就體現(xiàn)出來了。我們已經建成的好多商業(yè)項目對城市的影響就更不用說了，大家都很清楚。深圳有個萬象城，這個商業(yè)項目建好以后，旁邊的住宅、酒店蹭蹭的往上漲。上海的新天地某種程度上名氣大的是新天地整個商業(yè)區(qū)，但真正老板掙錢的是商業(yè)區(qū)后面的住宅里面、辦公里面，把它做成一個很漂亮的集聚高端客群的地方，是一種雙重價值。

    今天華貿中心也來了，新光天地做得好，華貿中心做得好，路南的樓發(fā)的短信是商鋪每平米12萬，人家問怎么賣這么貴？人家說我們在新光天地對面。它不是說我的成本有多高，樓多好，而是我挨著一個很好的商業(yè)，所以，這個價值就起來了。因為它對整個區(qū)域的價值有一個提升，我們將來規(guī)劃布局的時候一定要考慮到周邊的聯(lián)盟效應。我把很好的商業(yè)建在空間，沒有發(fā)展空間，沒有拓展余地的地方，或者傳統(tǒng)的商業(yè)跟它的業(yè)態(tài)沒有互動效應，你在世貿城蓋一個，你對周邊是沒有影響，甚至是負影響。那樣我們規(guī)劃布局就不能把購物中心放到那種地方。

     商業(yè)地產要好一定要有個集聚效應，現(xiàn)在商業(yè)的競爭從過去店的競爭要街區(qū)的競爭，到商圈的競爭，這里面一個商圈，不是一個孤立的店，沃爾瑪、家樂福、物美放在一起它一定相互殘殺，并不是出現(xiàn)就是合理的，后面的一定比前面強，它是戰(zhàn)略上我把你擊垮，將來就是我。但是整個區(qū)域短期經濟并不一定好，它可能是一種替代效應，而不是一種市場的溢出效應。我們要考慮各種不同業(yè)態(tài)的特點，怎么進行有效的配置。我們要了解各種商業(yè)業(yè)態(tài)的特點，像宜家這樣的店鋪，中心區(qū)第一它不愿意去，第二，附加價值也不是最大化。宜家經常找我我這個樓已經蓋完了，我找宜家，免租金幾年都行。我說他不可能去。為什么？宜家永遠是只能自己做，不能跟別的賣場通道連通，它也不借你的勢，也不讓你沾它的光。它是個性化的東西，不希望客流相互之間干擾。你將來如果建這樣的，你就得考慮封閉，就要從別的角度引領。

    這是一些好的商業(yè)項目，正面的因素我們要考慮怎么把正面的因素對城市經濟整體有一個拉動。有些商業(yè)項目要做壞了呢？那它的負效應也是非常大的。我們講空間布局的時候，講城市規(guī)劃的時候也考慮到它一旦做壞以后的影響，或者一個壞的商業(yè)項目我們怎么規(guī)劃未來城市的功能區(qū)。如果一個商業(yè)項目層次做得很低，當然這種低不是說低端就不好，高端比較好，而是說在不該做低的地方價值做低了，做得不滿足當?shù)氐纳虡I(yè)需求，這樣的東西就是負面的。我還舉華貿的例子，華貿中心的地塊幾年前有一些顧問公司就設計規(guī)劃說這個地方也就是建一個家樂福，再加一片住宅區(qū)。后來他們老總跟我講，好在沒有上他們的當，否則這樣好的一個地段就糟蹋了。華貿中心對推動CBD東擴也發(fā)揮了一定的正面推動作用。

    還有城市中心區(qū)商業(yè)項目做壞以后，商業(yè)項目跟住宅辦公不一樣，選址選錯了，或者物業(yè)設計中有硬傷，用途很難改變，可能只能成為一個爛尾樓再拆遷，這可能就會引發(fā)很大的社會問題。廣東東莞有個全國最大體驗的華南mall，剛開始住宅賣得挺好，現(xiàn)在它一死，旁邊的住宅都賣不動?，F(xiàn)在我一個朋友，也是我們一個會員單位，在西客站附近拿下一個20萬平米的商業(yè)樓，他就在考慮原來想靠西客站，是不是搞一個小商品市場呢？定位的時候他猶豫，這邊搞一個小商品市場，旁邊配套一個酒店就做不上去了，最多做到三星，肯定做不到五星。所以，它的功能配置就要考慮。萬達做得比較高端一點，它就能引進索菲特的高品牌的酒店。像萬通從整體的商業(yè)項目來講，做了不尷不尬的東西，早期定位高端的百貨五星級的甲級寫字樓，很好。但是后來百貨做砸了，做不下去了，虧損，后來形成一個小商品市場。從資產處理角度來講它是成功的。當時轉型的時候我記得媒體有很多連篇累牘的報道，提出了很多的質疑。包括很多專家預言它會失敗。但是老潘還是堅定的做這個轉型，老潘講過去我們做高端百貨的時候每天都虧損，虧到他們幾個股東從早上拿一百塊錢從上班就開始撕，撕到下班虧損還不夠。但是轉型不虧了還有錢賺，為什么不轉型呢？這樣把樓上的甲級寫字樓的客戶耽誤進去了。你在哪兒辦公？在北京二環(huán)，地鐵旁邊，很好，在一個小商品市場的六樓，這一聽不是那么回意思，車也進不去，吃飯也是那些地段的快餐。那些寫字樓早期就賣掉了，如果持有這個租金一定受影響。賣掉了，從開發(fā)商角度來講還是沒多大影響。所以，記得有一次論壇請了馮侖過去，請馮總談談萬通這個項目怎么做得成功？馮總說我有點對不住樓上的寫字樓客戶，不能說一個成功的項目。

另外，動物園我們建的市場，確實生意很好，可是動物園的人流堵成什么樣，很多車也進不去，一個商業(yè)項目把城市的主干道交通造成很大的干擾擁堵，那對城市整體的經濟損失遠遠超過一個商業(yè)項目本身的貢獻。有的商業(yè)項目在它兩三公里內招商想做一些高端的，有些商戶就提出來你的商圈就是一個動物園商圈，動物園就是一個小商品商圈，整個區(qū)域的價值就沒了。石家莊的形象為什么上不來？實際上就是中間有兩個集貿市場弄的，市中心兩個小商品市場，這個城市能有什么價值？市委、市政府寫兩會的工作報告寫了好幾年了，想把它遷出去，楞是遷不走，因為有穩(wěn)定的考慮。

    我們干“三流”的事，一個是聚集人流，聚集車流，聚集物流，這三流對城市的功能布局有多大影響，這些東西都要考慮到。商業(yè)氛圍一次性定位的協(xié)調性，有些東西政府協(xié)調考慮。原來后海的酒吧街我有空還很喜歡去，后來不大愿意去，尤其旁邊有個孔乙己我很愿意去，但是后來要從北大醫(yī)院拐彎，醫(yī)院肯定會死人，死人肯定有人要賣花圈，所以，它對面幾個店變成花圈店，估計花圈店的租金比較高。一個好的餐飲背后是一個花圈店，你說添不添堵？就好象一個商圈旁邊建一個傳染病醫(yī)院，人家當?shù)氐男l(wèi)生部門說我可以負責任的說，不會造成污染，也不會造成泄漏?？墒俏覀兂龅哪膫€事故不是在負責任的表態(tài)中發(fā)生的呢？你認為不會發(fā)生，可是很多公眾，很多商戶認為會發(fā)生的時候，這個比發(fā)生本身還麻煩。我們在空間布局的時候一定要想好。這是第二點。

    第三點，各方怎么重視和加強商業(yè)規(guī)劃的建設，更加重視商業(yè)規(guī)劃科學性、協(xié)調性。首先，政府在商業(yè)地產規(guī)劃中應該承擔首要的責任。我們講商業(yè)地產是一個四高行業(yè)，高投入，高回報，高風險，高貢獻。這個貢獻我前面講到有這么大的貢獻，所以，政府理所當然要重視，加強規(guī)劃。商業(yè)地產某種程度上也是市長的事，行長的事，董事長的事。商業(yè)地產風險也比較大，要有很大的耐心，要有恒心，有良心，你不要搞到下游的無利可圖。所以，做商業(yè)項目要用心，很難做，第二要有恒心，要培育的心態(tài)。第三要有良心。不要因為這個地塊我把它拿下來，董事長要想好，戰(zhàn)略性的考慮。行長，我們持有型是個趨勢，那一定要解決融資渠道的問題。第三，市長的事情，這個商業(yè)地產跟城市規(guī)劃是要密切相關的，在政府的總體規(guī)劃里要統(tǒng)籌考慮，要有商業(yè)網點的子規(guī)劃。如果城市規(guī)劃布局不合理，開發(fā)商、設計單位都無能為力。

    比如國外一些發(fā)達的城市，包括香港、紐約，好的商業(yè)項目，大型的購物中心都是跟城市的公共交通資源無縫連接，大家去香港都知道，80%的商場都可以通過地鐵很方便的到達，中國的商場80%的商場都跟地鐵沒關系。你要考慮公共資源怎么有效的配置進去。甚至城市規(guī)劃道路的走向，交通標識都要考慮跟將來的商業(yè)地塊什么關系。有的一個立交橋拐過去下不來，那你商業(yè)就麻煩了。西直門立交橋跟聯(lián)通的標志比較像，基本下不來。甚至一個交通的左轉彎都有影響。我家附近有一個超市掉頭很方便，現(xiàn)在禁止調頭，我就踩油門到下一個店，那個超市生意受了很大的影響。我說怎么不讓調頭，說都怪店長，十一的時候忘了送購物卡。圣誕節(jié)到了，他們決定把這個事重新弄好。交通規(guī)劃有很大影響。我們一些商業(yè)項目旁邊的停車問題也是要考慮的，浦東有個正大廣場，前幾年一直經營不好，管理團隊換了四五波人，前幾年做起來了，停車位就遠遠不夠，24萬平米的商業(yè)項目只有500個停車位。批的時候就這個項目肯定做不好，后來做好以后他們就把底下的易初蓮花砍了一半做停車場。我們的平安大道改造，改造完了以后，道路是通暢了，旁邊停車就停不上了。包括兩廣大道，人家說這個地方是一個失敗的商業(yè)街。區(qū)政府明確的講我根本沒定位是一個商業(yè)街。兩邊的樓，銀行、報社這些國有企業(yè)買下來自己消化。我跟商戶一些投資人也講，一聽說道路拓寬很高興，馬上買。我說道路拓寬對你是好還是不好，都有可能，交通不僅要通暢，還要有可達性?？蛇_性做不到也沒多大意義。

    另外，城市規(guī)劃的時候，商業(yè)項目跟城市周邊的總體一些風格要能夠協(xié)調，要能夠結合起來。這種協(xié)調，包括一些好的文物，好的有特色的城市建筑，我覺得這個商業(yè)項目結合的時候，規(guī)劃上要有個新的思維考慮。我們過去把一些好的特色建筑，包括城市的綠色建筑孤立了，隔離的做法，包括各種綠地公園、景觀都是隔離的辦法，公園就是公園，綠地就是綠地，文物就是文物，實際上有些東西跟商業(yè)配合好，有機結合起來。北京、上海的商業(yè)好，上海的石庫門，換到北京我估計就建不出這樣的東西，又是一大會址，又是石庫門，趕緊圈養(yǎng)。但人家裝了一些很好的商業(yè)，激活了。西安有個很好的酒吧街，也在古城墻角下，這種文化感就都出來了。北京的前門大街，就是為做舊而做舊，我們考慮八百年前它什么模樣，畫的逼真就行，而不考慮未來的商業(yè)需求。北京缺少一個真正高端的奢侈品的街，如果那個地方讓國際奢侈品進去，這么好的位置中心人流，怎么體現(xiàn)北京歷史風貌的硬件，一些符號在里面就可以了，不要做得原原本本。我覺得這是一個誤區(qū)?，F(xiàn)在的很多消費者變了，你要考慮這個因素。我們如果為歷史而歷史，就不要定位成一個商業(yè)
街，就是前門歷史文化街，就是參觀。如果一條商業(yè)街，首先要考慮這個地方商業(yè)價值能不能最大化。這個因素是要考慮的。

    另外，建筑設計部門來講，我們應該考慮怎么能夠了解商業(yè)的發(fā)展趨勢，尊重商業(yè)的規(guī)律，了解不同業(yè)態(tài)的需求，把它體現(xiàn)出來。有時候設計單位也是背黑鍋的，一個項目做砸了人家就說某某單位設計的。其實很多的責任在開發(fā)商，在招商沒有規(guī)劃，只給兩個樓書讓你設計，有點勉為其難。這就好比找對象，要漂亮的，但是沒有一個標準，要高的，矮的，豐滿的苗條的，雙眼皮單眼皮？沒說就很難找。你要定下這里是什么酒店，香格里拉就找香格里拉，大賣場就找家樂福。從設計院來講我們要更多了解商業(yè)的變化，盡可能自己也學習一些業(yè)態(tài)的不同規(guī)劃設計方面新條件。開發(fā)商要承擔更多的責任，商家招商在先，這樣我們設計就有很多的宜居。另外，國家標準也在調整，原來我們的建筑設計規(guī)劃1988年制訂，還在沿用，我們兩年前我們參與設計標準的修編，到現(xiàn)在有沒有出來。

    城市里商業(yè)亮點，跟大的景區(qū)、綠地、公園這些特色建筑結合起來，這有可能成為城市很好的亮點。天安門旁邊最近開了一個很好的前門23號，那地方原來是美國駐華的領事館，現(xiàn)在全搞成時尚的餐飲，有日本的、南非的、法式的、德國的，建筑都是西洋建筑，然后把現(xiàn)在的餐飲裝進去，成為一個北京最時尚的。經營方就是上海外灘三號的美籍華人做的，上海的外灘三號號稱中國最時尚的地方，那前門23號怎么定位？他說這是中國最體面的地方。但是有時候我們把它孤立的簽起來，杭州的西湖，把新天地裝到西湖里我覺得就挺好。有的地方把公園畫個圈，湖就是湖，餐飲就是餐飲，現(xiàn)在餐飲的消費很多是體驗式休閑方向，體驗就是景觀，舒適度，視覺上的美感是很重要的。所以，設計部門是不是也可以有些考慮。

    時間關系，我簡單介紹一下商業(yè)地產未來的發(fā)展趨勢，我們從開發(fā)商主導開始逐步的往商家主導轉變。越來越多的開發(fā)商有了訂單開發(fā)的罹難，這是一個好事。第二，從過去的散賣逐步的開始往持有型發(fā)展，越來越多的持有型物業(yè)，我們將來設計賣鋪的東西可能少一些。另外，從單體商業(yè)逐步向城市復合型發(fā)展，包括購物中心，包括綜合體，現(xiàn)在很多地方蓋個小商品市場都不叫市場，都叫購物中心?，F(xiàn)在越來越多的本土資本開始收購物業(yè)，2005年之前百分之七八十都是外資收購，現(xiàn)在本土的公司開始收購大宗物業(yè)。那就說明本土的資本對商業(yè)地產看好。未來的趨勢融資，資金渠道將來可能會有更好的變化。過去資金是一個很大的瓶頸，都是短期銀行貸款。現(xiàn)在新的保險法第106條修改里面明確的表述保險資金可以進入不動產，有人測算國務院沒有皮膚保險資金可使用不動產的額度，市場猜測5%—8%，一年有兩千億的資金可以進入房地產，從國際慣例，基本上是投資商業(yè)不動產。將來商業(yè)不動產可能有更多的機會，這些不是買商鋪，一定是買商場或者辦公樓。訂單開發(fā)北京CBD東擴的時候政府明確提出將來的辦公樓不能再搞成SOHO這樣的東西，要搞訂單開發(fā)，連辦公室都有訂單開發(fā)的概念，我們設計的時候就要注意到這樣的一些要求。

    從中小公司的開發(fā)為主逐步轉向大公司開發(fā)，市場開始集中，出現(xiàn)連鎖化、品牌化、專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展的趨勢，現(xiàn)在有些公司很值得關注，中糧地產搞住宅，中糧置業(yè)專業(yè)化程度很高，現(xiàn)在動靜很大，北京、天津都在建，北京的三利百貨拆了，也要改造成一個綜合體。像萬象城也很了得，做得東西很有品位，這些公司很值得關注。萬達比較大，是另外一種模式。中國商業(yè)地產有不同的類型和追求，從頂級到高端，現(xiàn)在濟南一些城市可能搞稍微高端一些，但是不是頂端。華潤萬象城和中糧屬于時尚概念，萬達做的比較偏終端的，大眾的商業(yè)中心區(qū)的概念，但不是一個時尚概念。深國投跟華聯(lián)一起合資做的區(qū)域性的購物中心，這樣的一些產品開始出現(xiàn)，越多越多的大公司開始戰(zhàn)略性進入商業(yè)地產。第一有明確的戰(zhàn)略目標，很多公司提出15%—35%的商業(yè)地產，第二有專業(yè)的機構，很多大的地產公司內部都設立了商業(yè)地產事業(yè)部或者商業(yè)管理公司，過去都是在項目公司里，現(xiàn)在集團里有這樣一個構架。對我們來講配套也比較方便。

    時間關系，我講到這里。最后想講，我覺得中國商業(yè)地產發(fā)展的瓶頸，將來能不能有更高的發(fā)展取決于三個方面。第一取決于規(guī)劃，第二取決于資金，第三取決于人才。規(guī)劃里包括兩個層面，一個層次大的商業(yè)網點的規(guī)劃，另外一個項目內部的設計的規(guī)劃。人才里最缺的是商業(yè)運營管理人才，同時也包括設計方面的專業(yè)商業(yè)地產的設計人才。時間關系，講到這里，不對的地方請大家批評指正，謝謝大家。

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說的不錯。學習中。

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