“商業(yè)建筑與城市公共空間活力”

    “商業(yè)建筑與城市公共空間活力”高層論壇
    時(shí)間：2009年11月20-21日
    地點(diǎn)：北京世紀(jì)國(guó)建賓館
    嘉賓主持人：清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 莊惟敏院長(zhǎng)

    主持人：各位早上好，因?yàn)樵绯慷萝?，所以，還有幾位嘉賓在路上，上午的發(fā)言比較多，內(nèi)容也比較充實(shí)，所以，我們現(xiàn)在開(kāi)始。

    尊敬的周暢秘書(shū)長(zhǎng)、張軍副院長(zhǎng)、崔愷副院長(zhǎng)、王永平秘書(shū)長(zhǎng)，以及到會(huì)的嘉賓和代表們，大家好。瑞雪初霽，陽(yáng)光普照，今天天氣非常好，在我們歡慶國(guó)家60周年大喜的日子之后，我們?cè)诒本┦兰o(jì)國(guó)建賓館迎來(lái)了商業(yè)建筑與城市公共空間活力這樣一個(gè)高層論壇會(huì)，這個(gè)論壇是由中國(guó)建筑學(xué)會(huì)和中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院共同主辦，亞太建設(shè)科技信息研究院《建筑技藝》雜志社承辦，感謝各位嘉賓和與會(huì)代表在寒冷的冬天在百忙之中到這里參加交流。成功的城市公共空間是充滿活力，商業(yè)建筑作為體現(xiàn)城市活力的重要場(chǎng)所和重要的城市節(jié)點(diǎn)，是展現(xiàn)城市魅力與形象的重要標(biāo)志，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，內(nèi)需的拉動(dòng)推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越多的企業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)建筑投資和建設(shè)，商業(yè)建筑與城市公共空間活力也成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)，同時(shí)，越來(lái)越多的設(shè)計(jì)師也越來(lái)越關(guān)注商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)、建造，但是對(duì)如何塑造富有吸引力和成功的商業(yè)建筑，我們需要認(rèn)真的探討和研究。此外，運(yùn)營(yíng)企業(yè)也迫切的想了解在建筑領(lǐng)域什么樣的設(shè)計(jì)才能達(dá)到并最終實(shí)現(xiàn)良好的運(yùn)營(yíng)效果。本次會(huì)議將匯集我們行業(yè)、設(shè)計(jì)師、運(yùn)營(yíng)商三大主體的專家和學(xué)者，從商業(yè)建筑的前期策劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)到質(zhì)量控制、運(yùn)營(yíng)管理，再到對(duì)城市公共空間的影響，我們共同探討商業(yè)建筑與城市公共空間活力的關(guān)系。下面請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下與會(huì)的嘉賓：

    中國(guó)建筑學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)周暢先生；中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)張軍先生；中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)總建筑師崔愷先生；中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平先生；北京國(guó)華置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)房超先生應(yīng)該在路上。中國(guó)中元國(guó)際工程公司首席總建筑師，孫宗列先生，凱德置地中國(guó)投資有限公司環(huán)渤海區(qū)域副總經(jīng)理韓維先生。當(dāng)然，還有幾位嘉賓，一個(gè)是美國(guó)RTKL公司副總裁劉曉光先生，還有查普門·泰勒事務(wù)所總裁Chris Lanksbury；賓至中國(guó)商業(yè)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)Kirsten Benton。接下來(lái)由中國(guó)建筑學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)周暢先生致詞，大家歡迎。

    周暢：各位來(lái)賓大家早上好，為了加強(qiáng)建筑行業(yè)交流，提高行業(yè)水平，促進(jìn)我國(guó)建筑行業(yè)整體水平的提高，商業(yè)建筑與城市公共空間活力高層論壇今天在北京正式拉開(kāi)帷幕。

    各位代表不辭勞苦，從各地趕來(lái)北京參加會(huì)議，共聚一堂，我謹(jǐn)代表主辦單位之一中國(guó)建筑學(xué)會(huì)對(duì)會(huì)議的召開(kāi)表示熱烈的祝賀，對(duì)出席本次會(huì)議的各位代表表示熱烈的歡迎。

    近年來(lái)我國(guó)的工程建設(shè)在建設(shè)規(guī)模和建設(shè)速度方面都令世界注目，以北京奧運(yùn)場(chǎng)館、上海世博會(huì)建筑維代表，在新材料的研發(fā)運(yùn)用和工程施工水平上，都取得了很大的進(jìn)步和突破，但是我們也應(yīng)該清醒的認(rèn)識(shí)到，我國(guó)建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域的發(fā)展水平與先進(jìn)國(guó)家相比，還有很大的差距，特別是在自主創(chuàng)新方面還有很多亟待解決的問(wèn)題。今天社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化的繁榮發(fā)展不斷的改變著人們的生活方式和價(jià)值觀念，也給商業(yè)建筑的規(guī)劃和設(shè)計(jì)帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)的商業(yè)空間已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們的物質(zhì)和精神需求，取之而代之的是規(guī)模龐大，功能復(fù)雜，形態(tài)多樣的綜合性建筑設(shè)計(jì)。這種變化從形式到內(nèi)容，從功能到人文，從產(chǎn)品到市場(chǎng)的方方面面，綜合性商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)與規(guī)劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，成功的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)不僅僅能夠帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)，也為城市增添了活力。對(duì)各種商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行深刻全面的理解，并把這種理解與建筑的功能和空間結(jié)合在一起，形成理性的解決方案，創(chuàng)造具有吸引力的商業(yè)環(huán)境，是我們一直在著力追求的目標(biāo)。希望越來(lái)越多的建筑師關(guān)注商業(yè)建筑，塑造成功的能夠真正吸引人氣，帶來(lái)效益的商業(yè)建筑。

    一個(gè)優(yōu)秀的建筑師不僅僅能夠充分的掌握專業(yè)技術(shù)知識(shí)，也應(yīng)該涉足相當(dāng)領(lǐng)域的最新成就，能選擇最有效最新穎的技術(shù)手段來(lái)解決問(wèn)題，不斷的發(fā)展，不斷的創(chuàng)新，為了學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)際優(yōu)秀商業(yè)建筑設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，本次會(huì)議特別邀請(qǐng)了國(guó)際一流的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃專家，他們將結(jié)合多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在城市商業(yè)綜合體、零售、商業(yè)街區(qū)等方面從前期建筑策劃到方案設(shè)計(jì)，質(zhì)量控制等等方面進(jìn)行深入細(xì)致的研討。同時(shí)，另有在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方面卓有見(jiàn)地的專家和知名代表與會(huì)，他們將對(duì)項(xiàng)目定位、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行探討，必將對(duì)建筑師做好商業(yè)建筑設(shè)計(jì)和策劃提供有益的借鑒。

    這次大會(huì)對(duì)大家來(lái)說(shuō)也是一個(gè)難得的學(xué)習(xí)研討機(jī)會(huì)，地產(chǎn)商、運(yùn)營(yíng)商和建筑師將共同探討商業(yè)建筑領(lǐng)域內(nèi)的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。希望大家在會(huì)議期間加強(qiáng)交流，取長(zhǎng)補(bǔ)短，緊密、合作，共同促進(jìn)我國(guó)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的不斷進(jìn)步。最后，預(yù)祝本次大會(huì)取得圓滿成功。謝謝大家。

    主持人：謝謝。下面有請(qǐng)中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)張軍先生致詞。大家歡迎。

    張軍：尊敬的各位來(lái)賓，大家上午好，由中國(guó)建筑學(xué)會(huì)和我院共同舉辦的商業(yè)建筑禹城市公共空間活力高層論壇今天正式開(kāi)幕，首先我代表中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院對(duì)本次會(huì)議的召開(kāi)表示衷心的祝賀，對(duì)來(lái)自海內(nèi)外的專家學(xué)者、建筑師以及房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商們表示熱烈的歡迎。

    今年是我們偉大祖國(guó)60周年的華誕，建國(guó)60周年也是中國(guó)的城市建設(shè)空前發(fā)展的60年，作為城市建設(shè)的一分子，我們感到無(wú)比的驕傲，我們也欣喜的看到中國(guó)的建筑正在走向世界，特別是2008年建筑行業(yè)經(jīng)歷了奧運(yùn)會(huì)的建設(shè)盛宴，汶川的災(zāi)后重建，金融危機(jī)的洗禮，這讓我們的國(guó)家和人民更加堅(jiān)強(qiáng)團(tuán)結(jié)，也要求我們建筑師在順境和逆境中不斷思考，在順境中提升自己，在逆境中磨煉自己，提高自身的業(yè)務(wù)水平，增加團(tuán)隊(duì)的競(jìng)爭(zhēng)力。本次論壇對(duì)商業(yè)建筑與城市公共空間活力，以及商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題進(jìn)行探討，是非常有意義的事情。

    在國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需的積極財(cái)政政策下，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)正在全面恢復(fù)和提升，商業(yè)建筑作為展現(xiàn)城市魅力的重要載體，是城市活力生生不息的源泉和城市文化的代表，因此，樹(shù)立商業(yè)建筑的城市觀念，進(jìn)而塑造良好的城市公共空間環(huán)境尤為重要。特別是近年來(lái)，我國(guó)越來(lái)越多的企業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)建筑的投資和建設(shè)，而這種投資正是以獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益為主要目的，如何在獲得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)創(chuàng)造良好的社會(huì)效益，取得二者的共贏是成功的關(guān)鍵，這也意味著商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)和規(guī)劃不能僅僅停留在純粹建筑的美學(xué)意義上，也不能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)效益喪失社會(huì)觀念，以往單一型商場(chǎng)和購(gòu)物中心的傳統(tǒng)設(shè)計(jì)思維和方法已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和新的社會(huì)形勢(shì)的要求。時(shí)代要求我們必須以一個(gè)新的觀念和視角進(jìn)行商業(yè)建筑
的創(chuàng)造。作為國(guó)家級(jí)設(shè)計(jì)企業(yè)，發(fā)起這個(gè)會(huì)議宗旨是為全國(guó)的設(shè)計(jì)人員提供學(xué)術(shù)交流的平臺(tái)，提高行業(yè)設(shè)計(jì)水平。

    今天，不同領(lǐng)域的精英齊聚一堂，就同一問(wèn)題從不同的側(cè)重點(diǎn)共同探討商業(yè)建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，非常難得。我們非常榮幸的邀請(qǐng)到中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王永平先生和北京國(guó)華置業(yè)有限公司房超董事長(zhǎng)，從宏觀層面為我們解讀商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)與空間布局的多層構(gòu)想以及商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。我們也非常榮幸地邀請(qǐng)到國(guó)內(nèi)外一流的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域的專家預(yù)大家共同分享他們?cè)谏虡I(yè)建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。這必將促進(jìn)地產(chǎn)商、運(yùn)營(yíng)商和建筑師三方更深層次的學(xué)習(xí)和交流，希望我們搭建的平臺(tái)能夠?yàn)橹铝τ谏虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)和廣大建筑師帶來(lái)新的理念和創(chuàng)作的火花，從而推動(dòng)我國(guó)商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)水平，促進(jìn)業(yè)界的發(fā)展。同時(shí)，也希望借此平臺(tái)加強(qiáng)和各兄弟單位的合作，以期共同進(jìn)步，最后預(yù)祝此次大會(huì)圓滿成功。謝謝大家。

    主持人：謝謝張軍院長(zhǎng)，剛才兩位已經(jīng)點(diǎn)明了這次會(huì)議的主題，這次會(huì)議從內(nèi)容的安排，包括各位主講人所擁有的背景和經(jīng)驗(yàn)，一定會(huì)讓我們收獲很多。接下來(lái)有請(qǐng)中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平先生演講，他對(duì)宏觀商業(yè)政策與商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)有深入的了解，并就商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提出過(guò)一系列前瞻性的觀點(diǎn)，多年來(lái)他主持編寫(xiě)了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告，同時(shí)擔(dān)任十一五國(guó)家商業(yè)規(guī)劃重點(diǎn)課題的研究，商務(wù)部全國(guó)優(yōu)秀城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和全國(guó)社區(qū)商業(yè)示范的評(píng)選，并參與2008年北京奧運(yùn)會(huì)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作，上?；春Ｂ飞虡I(yè)街的改造等重大項(xiàng)目的評(píng)審和論證工作，他是國(guó)內(nèi)研究商業(yè)地產(chǎn)的主要代表人物之一。他今天給各位帶來(lái)的演講題目是“商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)與空間布局的多重影響”，有請(qǐng)。

    王永平：各位來(lái)賓上午好，首先我要感謝中國(guó)建筑學(xué)會(huì)、中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院邀請(qǐng)我參加今天這樣一個(gè)論壇，同時(shí)，我也很高興有機(jī)會(huì)到這里跟各位建筑界的朋友做相關(guān)的交流。這個(gè)會(huì)非常有意義，第一，這個(gè)會(huì)是一個(gè)專業(yè)性的會(huì)議，能有這么多高層次的設(shè)計(jì)方面的機(jī)構(gòu)和專業(yè)的人才，能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)有一個(gè)專業(yè)性的探討，我覺(jué)得這是一個(gè)非常好的事情。

    過(guò)去我們一講到房地產(chǎn)都是籠統(tǒng)的提房地產(chǎn)概念，或者一說(shuō)房地產(chǎn)很大程度上代表住宅，這些年來(lái)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及房地產(chǎn)行業(yè)本身的發(fā)展，我們的市場(chǎng)開(kāi)始不斷的細(xì)分，我們的專業(yè)開(kāi)始不斷的細(xì)分，商業(yè)房地產(chǎn)成了房地產(chǎn)里一個(gè)比較獨(dú)立的分支，而且從各個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)進(jìn)行細(xì)分，從招商，從代理角度來(lái)看，現(xiàn)在很多的中間服務(wù)機(jī)構(gòu)也開(kāi)始出現(xiàn)了專業(yè)化的分工，有的人專門適合于賣住宅，有的人可能擅長(zhǎng)賣商鋪，從市場(chǎng)咨詢研究的角度來(lái)看，這些公司也開(kāi)始有細(xì)分。從招商運(yùn)營(yíng)角度來(lái)講，中介公司也出現(xiàn)了一些專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司，而是在市場(chǎng)里占了比較大的份額，享有一定的影響力。不再像過(guò)去只是簡(jiǎn)單的看你這個(gè)公司的規(guī)模，看你公司的人數(shù)，看你公司本身品牌的影響力，更多的人們開(kāi)始根據(jù)你專業(yè)的水準(zhǔn)，做過(guò)的項(xiàng)目本身運(yùn)營(yíng)水平來(lái)決定用誰(shuí)。

    同時(shí)，這些年我們的設(shè)計(jì)部門也開(kāi)始往專業(yè)化方向發(fā)展，另外，我們的金融部門也開(kāi)始對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)有更多的關(guān)注。就在本周一，民生銀行召集各地分行的行長(zhǎng)在北京專門開(kāi)了一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的授信研討會(huì)，請(qǐng)我給他們做了一上午的專題講座。由此可以看到金融部門對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)也比較重視，同時(shí)，也比較慎重，因?yàn)榇蠹乙庾R(shí)到它跟住宅開(kāi)始有很大的不同。從行業(yè)角度來(lái)講，從專業(yè)的領(lǐng)域來(lái)講，我們常常說(shuō)住宅和商業(yè)地產(chǎn)有很大的不同。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)早期的住宅規(guī)模做得很大，既做住宅又做商業(yè)，萬(wàn)達(dá)的董事長(zhǎng)說(shuō)我就有一個(gè)體會(huì)，住宅是小學(xué)生，商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生，商業(yè)是比較難做的。還有人說(shuō)小學(xué)生，大學(xué)生的比喻有的住宅公司聽(tīng)著不舒服，或許可以換一個(gè)說(shuō)法，住宅和商業(yè)有點(diǎn)文科和理科的概念。它有很大的不同。這個(gè)不同從開(kāi)發(fā)模式，住宅產(chǎn)品相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化，通常都是開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位做好一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，然后推到市場(chǎng)上，現(xiàn)在還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)因?yàn)閼粜筒粚?duì)路或者住宅設(shè)計(jì)有什么硬傷有大面積的商品房砸在開(kāi)發(fā)商手里，幾乎沒(méi)有。

    商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)樗蛻舻男枨笫嵌鄻有缘?，我們這些年來(lái)，中國(guó)的商業(yè)發(fā)展應(yīng)該說(shuō)突飛猛進(jìn)，甚至有人說(shuō)中國(guó)用了十多年的時(shí)間完成了國(guó)外將近上百年的商業(yè)發(fā)展歷程，現(xiàn)在國(guó)際上有的先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)在中國(guó)基本上都有，國(guó)際上知名的商業(yè)品牌也基本上都進(jìn)入了中國(guó)市場(chǎng)。有越來(lái)越多的新的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，所以，他們對(duì)物業(yè)的需求，對(duì)建筑的要求，也就各不一樣。過(guò)去通常是小商品市場(chǎng)、超市、百貨市場(chǎng)，現(xiàn)在這樣一些業(yè)態(tài)是處在一個(gè)弱化的發(fā)展?fàn)顩r，過(guò)去百貨店影響非常大，現(xiàn)在百貨店的影響力明顯的已經(jīng)不如大賣場(chǎng)，不如購(gòu)物中心影響力大，現(xiàn)在一些百貨公司過(guò)去都是獨(dú)立開(kāi)店，現(xiàn)在慢慢開(kāi)始成為購(gòu)物中心整合的一個(gè)對(duì)象，成為其中一個(gè)主力店，它的位置可能不是最好的，它的面積也不是想要多大就可以多大，主力店的面積往往會(huì)受到一些壓縮。就是這樣百貨店也慢慢進(jìn)去，因?yàn)榘儇浀曜陨淼募湍芰υ谙陆?，它以商品為主，功能比較單一，配套不完善，購(gòu)物中心是一站式，產(chǎn)品比較豐富，功能比較完備。

    所以，它集客能力比較強(qiáng)。百貨公司可能要借購(gòu)物中心的勢(shì)。所以，它影響不如以前了，新興的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷興起，包括購(gòu)物中心，包括奧特賴斯，包括家居專業(yè)店，一些時(shí)尚購(gòu)物中心，之所以能成為不同的商業(yè)業(yè)態(tài)一定有自身的特征，建筑上一定有不同的物業(yè)要求，包括對(duì)選址的要求，對(duì)周邊的交通環(huán)境，周邊人口的要求也不一樣。從物業(yè)結(jié)構(gòu)內(nèi)部來(lái)講對(duì)承高承重，對(duì)垃圾的處理，包括物流通道的要求也不一樣。這些不同業(yè)態(tài)混合在一個(gè)綜合體里的時(shí)候，不同業(yè)態(tài)之間交通怎么規(guī)劃設(shè)計(jì)也非常重要，有的業(yè)態(tài)之間相互有一定的競(jìng)爭(zhēng)性，是排它的，有的業(yè)態(tài)之間相互有一個(gè)不同，有一個(gè)相互集聚的作用。在我們商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的規(guī)劃上就要能夠表現(xiàn)出來(lái)。新型業(yè)態(tài)包括影院全部進(jìn)入了商業(yè)的設(shè)施，影院這些年發(fā)展非?？?，冰場(chǎng)運(yùn)作也比較大。歐洲最大的一個(gè)冰場(chǎng)公司AST也來(lái)拜訪我們，他們的目標(biāo)在未來(lái)五年在中國(guó)市場(chǎng)建設(shè)一百個(gè)冰場(chǎng)。越來(lái)越多的購(gòu)物中心意識(shí)到增加一些租金貢獻(xiàn)雖然比較少，但是對(duì)集客能力比較強(qiáng)，豐富整個(gè)賣場(chǎng)的功能又比較有作用，能夠成為里面一些亮點(diǎn)的業(yè)態(tài)開(kāi)始吸引進(jìn)來(lái)。另外，不同的業(yè)態(tài)像家居，大的家居賣場(chǎng)，對(duì)區(qū)位上的要求也不一樣，像居然之家，宜家家具更愿意在城市外圍的環(huán)線開(kāi)店，可到達(dá)性比較好，能夠下得來(lái)，這樣比城市中心區(qū)它更愿意。如果是百貨跟它換過(guò)來(lái)，放到外圍，我想很多百貨公司可能就難以存活了。這是不一樣的。另外，像冰場(chǎng)、影院對(duì)層高的要求也不一樣，影院一般要十米，八米，要挑空，冰場(chǎng)矮的四五米，六米就可以做。不同的業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)建筑的功能要求也不一樣。這是與住宅的區(qū)別。

    另外，營(yíng)運(yùn)模式住宅和商業(yè)也有很大的區(qū)別，住宅基本上以銷售收入作為主要的利潤(rùn)來(lái)源，而真正國(guó)際上主流的商業(yè)地產(chǎn)，它是以租金收益作為主要來(lái)源，以上市產(chǎn)生的溢價(jià)作為主要的盈利來(lái)源。它對(duì)我們的建筑設(shè)計(jì)也會(huì)提出不同的要求。主流的商業(yè)是以持有性為主，持有性因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)都在一個(gè)個(gè)業(yè)主手里，必須統(tǒng)籌考慮相互之間的平衡，包括招商的時(shí)候既要有低租金的，也要有高奉獻(xiàn)的組合。但是我商品市場(chǎng)鋪位式的東西，我的盈利模式不一樣，我在建筑設(shè)計(jì)上，如果都是散賣考慮什么產(chǎn)品比較好賣，怎么有更多的臨街面，這是你要考慮的。這個(gè)也是不一樣的。

    從融資模式來(lái)講，商業(yè)和住宅也不一樣，住宅基本上短期，貸款就可以支持它，因?yàn)樗芸斓目梢酝ㄟ^(guò)按揭的方式，賣樓花的方式很快的回籠資金。主流的商業(yè)資產(chǎn)短期的貸款資金很難持有，所以，更多的是保險(xiǎn)、退休金這樣一種長(zhǎng)期的回報(bào)要求低，資金可融資時(shí)間比較長(zhǎng)，但是要求穩(wěn)定的資金來(lái)源更能支持它的發(fā)展。所以，商業(yè)和住宅有很大的不同。今天這個(gè)會(huì)從商業(yè)地產(chǎn)角度探討是比較有意義的。越來(lái)越多的設(shè)計(jì)公司也意識(shí)到，今天中原的老總也來(lái)了，中原在去年的時(shí)候也請(qǐng)我到他們?cè)鹤鲞^(guò)一次交流。上個(gè)月，美國(guó)的易道在天津開(kāi)了一個(gè)類似的會(huì)議，請(qǐng)我講講商業(yè)建筑怎么創(chuàng)造城市的優(yōu)質(zhì)空間，也是從城市的品質(zhì)角度來(lái)看這個(gè)問(wèn)題。所以，這個(gè)會(huì)議的切入點(diǎn)比較好，會(huì)議的主題講商業(yè)建筑與城市功能空間的活力，活力兩個(gè)字抓住了商業(yè)建筑的靈魂。一個(gè)商業(yè)好不好，最終要表現(xiàn)在有沒(méi)有活力。一個(gè)自身有沒(méi)有活力，另外商業(yè)建筑跟一個(gè)城市有沒(méi)有活力有很大的關(guān)系。

    剛才莊院長(zhǎng)講到，商業(yè)建筑是體現(xiàn)城市活力的一個(gè)方面。商業(yè)建筑很大部分是在創(chuàng)造或者激發(fā)城市活力。從這個(gè)意義上講，我覺(jué)得這個(gè)論壇開(kāi)得非常好。我第一部分講講商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的多重貢獻(xiàn)。講這個(gè)因素，大家能夠理解到商業(yè)地產(chǎn)為什么受到越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)，受到越來(lái)越多的城市、地方政府的歡迎，很多城市對(duì)于一些大型的商業(yè)項(xiàng)目的引入開(kāi)始推出很多的優(yōu)惠政策。一些城市對(duì)于城市綜合體入住有明確的政策，只要支付你的拆遷成本就可以。

    這里面有它的道理，政府一定是看到了它的價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市的價(jià)值在哪里？一個(gè)是可以解決持續(xù)的稅收，我們做住宅賣掉以后收一次性的稅，一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目可以源源不斷的納很多的稅。像宜家家居這樣的越來(lái)越多的零售店，不僅自己經(jīng)營(yíng)，而且自己開(kāi)發(fā)，到市場(chǎng)上拿地。我曾經(jīng)也問(wèn)過(guò)宜家，我說(shuō)他們出的租金跟買地的價(jià)格優(yōu)時(shí)候壓得很低，我說(shuō)你成本控制比較嚴(yán)，你到市場(chǎng)拍賣這種商業(yè)用地你有什么優(yōu)勢(shì)能夠拿到這樣的地？它說(shuō)政府會(huì)給他們做一些定向的招拍掛的條件。政府為什么愿意呢？為什么要給你不給別人？他說(shuō)他的稅收貢獻(xiàn)比較大，因?yàn)橐思业漠a(chǎn)品是高附加值的，所以，它的銷售額比較高，稅收就比較大。這樣的公司在拍地的時(shí)候可以跟政府承諾保底給你多少稅，如果不到我買單。政府就愿意。宜家最近在北京的南四環(huán)，在大紅門花了7.9億拍了一塊土地下來(lái)，自己建一個(gè)購(gòu)物中心，不光是家居店。稅收貢獻(xiàn)政府很有興趣。

    另外，一些大型商業(yè)進(jìn)來(lái)以后，還能夠幫助當(dāng)?shù)匾恍┺r(nóng)產(chǎn)品的銷售，能夠進(jìn)入它的采購(gòu)體系。比如沃爾瑪、家樂(lè)福為什么在很多地方受歡迎，地方政府考慮能不能進(jìn)入你的全球采購(gòu)系統(tǒng)，這個(gè)也是比較受歡迎的一個(gè)部分。

    另外，商業(yè)還可以解決你很多就業(yè)問(wèn)題。這是地方政府越來(lái)越關(guān)注的，尤其在社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，社會(huì)的穩(wěn)定是他們非常重要的一個(gè)部分。解決好就業(yè)，在社會(huì)穩(wěn)定的時(shí)候起一個(gè)非常大的作用。

    另外，商業(yè)項(xiàng)目還能改善我們的生活品質(zhì)，拉動(dòng)周邊整個(gè)地塊的升值，推動(dòng)區(qū)域的價(jià)值。大家可能注意到，迪斯尼剛剛宣布入住上海，浦東新區(qū)的一塊土地就拍出11.9億的地價(jià)，溢價(jià)64%，這就是商業(yè)的價(jià)值。

    現(xiàn)在金融危機(jī)下，它還拉動(dòng)內(nèi)需，刺激消費(fèi)，沒(méi)有這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)發(fā)展繁榮就沒(méi)有載體，沒(méi)有基礎(chǔ)。所以，它對(duì)城市的貢獻(xiàn)是多重的，地方政府也越來(lái)越重視商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。像杭州這樣的城市，甚至提出建一百個(gè)城市綜合體這樣的宏偉目標(biāo)。這是第一部分我要講的，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的多重貢獻(xiàn)。

    第二個(gè)我要講一下商業(yè)建筑對(duì)城市空間布局的多重影響。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)城市的名片，是一個(gè)城市的形象。曾經(jīng)在網(wǎng)上看到一個(gè)有趣的調(diào)查，問(wèn)網(wǎng)民你去一個(gè)城市出差，你最向往的三件事是什么？第一，要到旅游風(fēng)景名勝區(qū)看看，廣義來(lái)講，這也屬于商業(yè)地產(chǎn)，都是經(jīng)營(yíng)性收入為主要來(lái)源。第二，到城市的商業(yè)中心去看看，很多女同胞到哪里都喜歡逛商場(chǎng)，買東西。有些男同志自己可能不逛，但是也有買東西的任務(wù)，或者現(xiàn)在很多商業(yè)區(qū)有很多配套的商務(wù)的咖啡、酒吧，所以，也愿意到這里看看。我們到紐約到第五大道，到上海到南京路，到巴黎到香榭里舍，是一個(gè)城市的名片。第三，會(huì)會(huì)老情人。有些人可能心里想著，沒(méi)敢說(shuō)出來(lái)。這個(gè)跟商業(yè)地產(chǎn)業(yè)有關(guān)系，有什么關(guān)系呢？你想他會(huì)老情人肯定不帶到家里，所以，不是在酒店，就是在咖啡館，這也拉動(dòng)我們的商業(yè)消費(fèi)?？傮w來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)在城市的定位里，城市的知名度、影響力里扮演著一個(gè)非常重要的角色。

    現(xiàn)在到北京來(lái)，專業(yè)人士不再提王府井，不再籠統(tǒng)的提西單，而是說(shuō)去新廣天地，看西單大夜城，這就是商業(yè)的價(jià)值。天津的朋友跟我講，天津的商業(yè)落后，說(shuō)到北京你們有新光天地，到天津想來(lái)想去沒(méi)有一個(gè)點(diǎn)讓你們?nèi)ス洹Ｋ?，前不久天津市?guī)劃院專門召開(kāi)了一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃論壇，天津市規(guī)劃委主辦的，人家的局長(zhǎng)從上午坐到下午，規(guī)劃局長(zhǎng)多牛，從上午能坐到下午很不容易。后來(lái)一打聽(tīng)這個(gè)會(huì)是張高麗書(shū)記批示的，所以，局長(zhǎng)才能從上午坐到下午，最高層也在重視這個(gè)問(wèn)題。

    商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)城市的名片，往往是地標(biāo)的項(xiàng)目，這些地標(biāo)有的是樓本身的高度比較高，樓的建筑造型比較特殊，第三，商業(yè)項(xiàng)目本身輻射的面比較寬，影響力比較大，可以超越一個(gè)城市本身的影響力。所以，我們規(guī)劃的時(shí)候，商業(yè)區(qū)往往在城市最核心的地方，跟城市的空間布局一定有多重的影響力在。第二，它可能對(duì)周邊價(jià)值的提升，剛才講到一個(gè)地塊還沒(méi)有建設(shè)迪士尼，這個(gè)價(jià)值就體現(xiàn)出來(lái)了。我們已經(jīng)建成的好多商業(yè)項(xiàng)目對(duì)城市的影響就更不用說(shuō)了，大家都很清楚。深圳有個(gè)萬(wàn)象城，這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目建好以后，旁邊的住宅、酒店蹭蹭的往上漲。上海的新天地某種程度上名氣大的是新天地整個(gè)商業(yè)區(qū)，但真正老板掙錢的是商業(yè)區(qū)后面的住宅里面、辦公里面，把它做成一個(gè)很漂亮的集聚高端客群的地方，是一種雙重價(jià)值。

    今天華貿(mào)中心也來(lái)了，新光天地做得好，華貿(mào)中心做得好，路南的樓發(fā)的短信是商鋪每平米12萬(wàn)，人家問(wèn)怎么賣這么貴？人家說(shuō)我們?cè)谛鹿馓斓貙?duì)面。它不是說(shuō)我的成本有多高，樓多好，而是我挨著一個(gè)很好的商業(yè)，所以，這個(gè)價(jià)值就起來(lái)了。因?yàn)樗鼘?duì)整個(gè)區(qū)域的價(jià)值有一個(gè)提升，我們將來(lái)規(guī)劃布局的時(shí)候一定要考慮到周邊的聯(lián)盟效應(yīng)。我把很好的商業(yè)建在空間，沒(méi)有發(fā)展空間，沒(méi)有拓展余地的地方，或者傳統(tǒng)的商業(yè)跟它的業(yè)態(tài)沒(méi)有互動(dòng)效應(yīng)，你在世貿(mào)城蓋一個(gè)，你對(duì)周邊是沒(méi)有影響，甚至是負(fù)影響。那樣我們規(guī)劃布局就不能把購(gòu)物中心放到那種地方。

     商業(yè)地產(chǎn)要好一定要有個(gè)集聚效應(yīng)，現(xiàn)在商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)從過(guò)去店的競(jìng)爭(zhēng)要街區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，到商圈的競(jìng)爭(zhēng)，這里面一個(gè)商圈，不是一個(gè)孤立的店，沃爾瑪、家樂(lè)福、物美放在一起它一定相互殘殺，并不是出現(xiàn)就是合理的，后面的一定比前面強(qiáng)，它是戰(zhàn)略上我把你擊垮，將來(lái)就是我。但是整個(gè)區(qū)域短期經(jīng)濟(jì)并不一定好，它可能是一種替代效應(yīng)，而不是一種市場(chǎng)的溢出效應(yīng)。我們要考慮各種不同業(yè)態(tài)的特點(diǎn)，怎么進(jìn)行有效的配置。我們要了解各種商業(yè)業(yè)態(tài)的特點(diǎn)，像宜家這樣的店鋪，中心區(qū)第一它不愿意去，第二，附加價(jià)值也不是最大化。宜家經(jīng)常找我我這個(gè)樓已經(jīng)蓋完了，我找宜家，免租金幾年都行。我說(shuō)他不可能去。為什么？宜家永遠(yuǎn)是只能自己做，不能跟別的賣場(chǎng)通道連通，它也不借你的勢(shì)，也不讓你沾它的光。它是個(gè)性化的東西，不希望客流相互之間干擾。你將來(lái)如果建這樣的，你就得考慮封閉，就要從別的角度引領(lǐng)。

    這是一些好的商業(yè)項(xiàng)目，正面的因素我們要考慮怎么把正面的因素對(duì)城市經(jīng)濟(jì)整體有一個(gè)拉動(dòng)。有些商業(yè)項(xiàng)目要做壞了呢？那它的負(fù)效應(yīng)也是非常大的。我們講空間布局的時(shí)候，講城市規(guī)劃的時(shí)候也考慮到它一旦做壞以后的影響，或者一個(gè)壞的商業(yè)項(xiàng)目我們?cè)趺匆?guī)劃未來(lái)城市的功能區(qū)。如果一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目層次做得很低，當(dāng)然這種低不是說(shuō)低端就不好，高端比較好，而是說(shuō)在不該做低的地方價(jià)值做低了，做得不滿足當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)需求，這樣的東西就是負(fù)面的。我還舉華貿(mào)的例子，華貿(mào)中心的地塊幾年前有一些顧問(wèn)公司就設(shè)計(jì)規(guī)劃說(shuō)這個(gè)地方也就是建一個(gè)家樂(lè)福，再加一片住宅區(qū)。后來(lái)他們老總跟我講，好在沒(méi)有上他們的當(dāng)，否則這樣好的一個(gè)地段就糟蹋了。華貿(mào)中心對(duì)推動(dòng)CBD東擴(kuò)也發(fā)揮了一定的正面推動(dòng)作用。

    還有城市中心區(qū)商業(yè)項(xiàng)目做壞以后，商業(yè)項(xiàng)目跟住宅辦公不一樣，選址選錯(cuò)了，或者物業(yè)設(shè)計(jì)中有硬傷，用途很難改變，可能只能成為一個(gè)爛尾樓再拆遷，這可能就會(huì)引發(fā)很大的社會(huì)問(wèn)題。廣東東莞有個(gè)全國(guó)最大體驗(yàn)的華南mall，剛開(kāi)始住宅賣得挺好，現(xiàn)在它一死，旁邊的住宅都賣不動(dòng)。現(xiàn)在我一個(gè)朋友，也是我們一個(gè)會(huì)員單位，在西客站附近拿下一個(gè)20萬(wàn)平米的商業(yè)樓，他就在考慮原來(lái)想靠西客站，是不是搞一個(gè)小商品市場(chǎng)呢？定位的時(shí)候他猶豫，這邊搞一個(gè)小商品市場(chǎng)，旁邊配套一個(gè)酒店就做不上去了，最多做到三星，肯定做不到五星。所以，它的功能配置就要考慮。萬(wàn)達(dá)做得比較高端一點(diǎn)，它就能引進(jìn)索菲特的高品牌的酒店。像萬(wàn)通從整體的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)講，做了不尷不尬的東西，早期定位高端的百貨五星級(jí)的甲級(jí)寫(xiě)字樓，很好。但是后來(lái)百貨做砸了，做不下去了，虧損，后來(lái)形成一個(gè)小商品市場(chǎng)。從資產(chǎn)處理角度來(lái)講它是成功的。當(dāng)時(shí)轉(zhuǎn)型的時(shí)候我記得媒體有很多連篇累牘的報(bào)道，提出了很多的質(zhì)疑。包括很多專家預(yù)言它會(huì)失敗。但是老潘還是堅(jiān)定的做這個(gè)轉(zhuǎn)型，老潘講過(guò)去我們做高端百貨的時(shí)候每天都虧損，虧到他們幾個(gè)股東從早上拿一百塊錢從上班就開(kāi)始撕，撕到下班虧損還不夠。但是轉(zhuǎn)型不虧了還有錢賺，為什么不轉(zhuǎn)型呢？這樣把樓上的甲級(jí)寫(xiě)字樓的客戶耽誤進(jìn)去了。你在哪兒辦公？在北京二環(huán)，地鐵旁邊，很好，在一個(gè)小商品市場(chǎng)的六樓，這一聽(tīng)不是那么回意思，車也進(jìn)不去，吃飯也是那些地段的快餐。那些寫(xiě)字樓早期就賣掉了，如果持有這個(gè)租金一定受影響。賣掉了，從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)講還是沒(méi)多大影響。所以，記得有一次論壇請(qǐng)了馮侖過(guò)去，請(qǐng)馮總談?wù)勅f(wàn)通這個(gè)項(xiàng)目怎么做得成功？馮總說(shuō)我有點(diǎn)對(duì)不住樓上的寫(xiě)字樓客戶，不能說(shuō)一個(gè)成功的項(xiàng)目。

另外，動(dòng)物園我們建的市場(chǎng)，確實(shí)生意很好，可是動(dòng)物園的人流堵成什么樣，很多車也進(jìn)不去，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目把城市的主干道交通造成很大的干擾擁堵，那對(duì)城市整體的經(jīng)濟(jì)損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目本身的貢獻(xiàn)。有的商業(yè)項(xiàng)目在它兩三公里內(nèi)招商想做一些高端的，有些商戶就提出來(lái)你的商圈就是一個(gè)動(dòng)物園商圈，動(dòng)物園就是一個(gè)小商品商圈，整個(gè)區(qū)域的價(jià)值就沒(méi)了。石家莊的形象為什么上不來(lái)？實(shí)際上就是中間有兩個(gè)集貿(mào)市場(chǎng)弄的，市中心兩個(gè)小商品市場(chǎng)，這個(gè)城市能有什么價(jià)值？市委、市政府寫(xiě)兩會(huì)的工作報(bào)告寫(xiě)了好幾年了，想把它遷出去，楞是遷不走，因?yàn)橛蟹€(wěn)定的考慮。

    我們干“三流”的事，一個(gè)是聚集人流，聚集車流，聚集物流，這三流對(duì)城市的功能布局有多大影響，這些東西都要考慮到。商業(yè)氛圍一次性定位的協(xié)調(diào)性，有些東西政府協(xié)調(diào)考慮。原來(lái)后海的酒吧街我有空還很喜歡去，后來(lái)不大愿意去，尤其旁邊有個(gè)孔乙己我很愿意去，但是后來(lái)要從北大醫(yī)院拐彎，醫(yī)院肯定會(huì)死人，死人肯定有人要賣花圈，所以，它對(duì)面幾個(gè)店變成花圈店，估計(jì)花圈店的租金比較高。一個(gè)好的餐飲背后是一個(gè)花圈店，你說(shuō)添不添堵？就好象一個(gè)商圈旁邊建一個(gè)傳染病醫(yī)院，人家當(dāng)?shù)氐男l(wèi)生部門說(shuō)我可以負(fù)責(zé)任的說(shuō)，不會(huì)造成污染，也不會(huì)造成泄漏?？墒俏覀兂龅哪膫€(gè)事故不是在負(fù)責(zé)任的表態(tài)中發(fā)生的呢？你認(rèn)為不會(huì)發(fā)生，可是很多公眾，很多商戶認(rèn)為會(huì)發(fā)生的時(shí)候，這個(gè)比發(fā)生本身還麻煩。我們?cè)诳臻g布局的時(shí)候一定要想好。這是第二點(diǎn)。

    第三點(diǎn)，各方怎么重視和加強(qiáng)商業(yè)規(guī)劃的建設(shè)，更加重視商業(yè)規(guī)劃科學(xué)性、協(xié)調(diào)性。首先，政府在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃中應(yīng)該承擔(dān)首要的責(zé)任。我們講商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)四高行業(yè)，高投入，高回報(bào)，高風(fēng)險(xiǎn)，高貢獻(xiàn)。這個(gè)貢獻(xiàn)我前面講到有這么大的貢獻(xiàn)，所以，政府理所當(dāng)然要重視，加強(qiáng)規(guī)劃。商業(yè)地產(chǎn)某種程度上也是市長(zhǎng)的事，行長(zhǎng)的事，董事長(zhǎng)的事。商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)也比較大，要有很大的耐心，要有恒心，有良心，你不要搞到下游的無(wú)利可圖。所以，做商業(yè)項(xiàng)目要用心，很難做，第二要有恒心，要培育的心態(tài)。第三要有良心。不要因?yàn)檫@個(gè)地塊我把它拿下來(lái)，董事長(zhǎng)要想好，戰(zhàn)略性的考慮。行長(zhǎng)，我們持有型是個(gè)趨勢(shì)，那一定要解決融資渠道的問(wèn)題。第三，市長(zhǎng)的事情，這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)跟城市規(guī)劃是要密切相關(guān)的，在政府的總體規(guī)劃里要統(tǒng)籌考慮，要有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的子規(guī)劃。如果城市規(guī)劃布局不合理，開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位都無(wú)能為力。

    比如國(guó)外一些發(fā)達(dá)的城市，包括香港、紐約，好的商業(yè)項(xiàng)目，大型的購(gòu)物中心都是跟城市的公共交通資源無(wú)縫連接，大家去香港都知道，80%的商場(chǎng)都可以通過(guò)地鐵很方便的到達(dá)，中國(guó)的商場(chǎng)80%的商場(chǎng)都跟地鐵沒(méi)關(guān)系。你要考慮公共資源怎么有效的配置進(jìn)去。甚至城市規(guī)劃道路的走向，交通標(biāo)識(shí)都要考慮跟將來(lái)的商業(yè)地塊什么關(guān)系。有的一個(gè)立交橋拐過(guò)去下不來(lái)，那你商業(yè)就麻煩了。西直門立交橋跟聯(lián)通的標(biāo)志比較像，基本下不來(lái)。甚至一個(gè)交通的左轉(zhuǎn)彎都有影響。我家附近有一個(gè)超市掉頭很方便，現(xiàn)在禁止調(diào)頭，我就踩油門到下一個(gè)店，那個(gè)超市生意受了很大的影響。我說(shuō)怎么不讓調(diào)頭，說(shuō)都怪店長(zhǎng)，十一的時(shí)候忘了送購(gòu)物卡。圣誕節(jié)到了，他們決定把這個(gè)事重新弄好。交通規(guī)劃有很大影響。我們一些商業(yè)項(xiàng)目旁邊的停車問(wèn)題也是要考慮的，浦東有個(gè)正大廣場(chǎng)，前幾年一直經(jīng)營(yíng)不好，管理團(tuán)隊(duì)換了四五波人，前幾年做起來(lái)了，停車位就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，24萬(wàn)平米的商業(yè)項(xiàng)目只有500個(gè)停車位。批的時(shí)候就這個(gè)項(xiàng)目肯定做不好，后來(lái)做好以后他們就把底下的易初蓮花砍了一半做停車場(chǎng)。我們的平安大道改造，改造完了以后，道路是通暢了，旁邊停車就停不上了。包括兩廣大道，人家說(shuō)這個(gè)地方是一個(gè)失敗的商業(yè)街。區(qū)政府明確的講我根本沒(méi)定位是一個(gè)商業(yè)街。兩邊的樓，銀行、報(bào)社這些國(guó)有企業(yè)買下來(lái)自己消化。我跟商戶一些投資人也講，一聽(tīng)說(shuō)道路拓寬很高興，馬上買。我說(shuō)道路拓寬對(duì)你是好還是不好，都有可能，交通不僅要通暢，還要有可達(dá)性?？蛇_(dá)性做不到也沒(méi)多大意義。

    另外，城市規(guī)劃的時(shí)候，商業(yè)項(xiàng)目跟城市周邊的總體一些風(fēng)格要能夠協(xié)調(diào)，要能夠結(jié)合起來(lái)。這種協(xié)調(diào)，包括一些好的文物，好的有特色的城市建筑，我覺(jué)得這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目結(jié)合的時(shí)候，規(guī)劃上要有個(gè)新的思維考慮。我們過(guò)去把一些好的特色建筑，包括城市的綠色建筑孤立了，隔離的做法，包括各種綠地公園、景觀都是隔離的辦法，公園就是公園，綠地就是綠地，文物就是文物，實(shí)際上有些東西跟商業(yè)配合好，有機(jī)結(jié)合起來(lái)。北京、上海的商業(yè)好，上海的石庫(kù)門，換到北京我估計(jì)就建不出這樣的東西，又是一大會(huì)址，又是石庫(kù)門，趕緊圈養(yǎng)。但人家裝了一些很好的商業(yè)，激活了。西安有個(gè)很好的酒吧街，也在古城墻角下，這種文化感就都出來(lái)了。北京的前門大街，就是為做舊而做舊，我們考慮八百年前它什么模樣，畫(huà)的逼真就行，而不考慮未來(lái)的商業(yè)需求。北京缺少一個(gè)真正高端的奢侈品的街，如果那個(gè)地方讓國(guó)際奢侈品進(jìn)去，這么好的位置中心人流，怎么體現(xiàn)北京歷史風(fēng)貌的硬件，一些符號(hào)在里面就可以了，不要做得原原本本。我覺(jué)得這是一個(gè)誤區(qū)?，F(xiàn)在的很多消費(fèi)者變了，你要考慮這個(gè)因素。我們?nèi)绻麨闅v史而歷史，就不要定位成一個(gè)商業(yè)
街，就是前門歷史文化街，就是參觀。如果一條商業(yè)街，首先要考慮這個(gè)地方商業(yè)價(jià)值能不能最大化。這個(gè)因素是要考慮的。

    另外，建筑設(shè)計(jì)部門來(lái)講，我們應(yīng)該考慮怎么能夠了解商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，尊重商業(yè)的規(guī)律，了解不同業(yè)態(tài)的需求，把它體現(xiàn)出來(lái)。有時(shí)候設(shè)計(jì)單位也是背黑鍋的，一個(gè)項(xiàng)目做砸了人家就說(shuō)某某單位設(shè)計(jì)的。其實(shí)很多的責(zé)任在開(kāi)發(fā)商，在招商沒(méi)有規(guī)劃，只給兩個(gè)樓書(shū)讓你設(shè)計(jì)，有點(diǎn)勉為其難。這就好比找對(duì)象，要漂亮的，但是沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，要高的，矮的，豐滿的苗條的，雙眼皮單眼皮？沒(méi)說(shuō)就很難找。你要定下這里是什么酒店，香格里拉就找香格里拉，大賣場(chǎng)就找家樂(lè)福。從設(shè)計(jì)院來(lái)講我們要更多了解商業(yè)的變化，盡可能自己也學(xué)習(xí)一些業(yè)態(tài)的不同規(guī)劃設(shè)計(jì)方面新條件。開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)更多的責(zé)任，商家招商在先，這樣我們?cè)O(shè)計(jì)就有很多的宜居。另外，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)也在調(diào)整，原來(lái)我們的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃1988年制訂，還在沿用，我們兩年前我們參與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的修編，到現(xiàn)在有沒(méi)有出來(lái)。

    城市里商業(yè)亮點(diǎn)，跟大的景區(qū)、綠地、公園這些特色建筑結(jié)合起來(lái)，這有可能成為城市很好的亮點(diǎn)。天安門旁邊最近開(kāi)了一個(gè)很好的前門23號(hào)，那地方原來(lái)是美國(guó)駐華的領(lǐng)事館，現(xiàn)在全搞成時(shí)尚的餐飲，有日本的、南非的、法式的、德國(guó)的，建筑都是西洋建筑，然后把現(xiàn)在的餐飲裝進(jìn)去，成為一個(gè)北京最時(shí)尚的。經(jīng)營(yíng)方就是上海外灘三號(hào)的美籍華人做的，上海的外灘三號(hào)號(hào)稱中國(guó)最時(shí)尚的地方，那前門23號(hào)怎么定位？他說(shuō)這是中國(guó)最體面的地方。但是有時(shí)候我們把它孤立的簽起來(lái)，杭州的西湖，把新天地裝到西湖里我覺(jué)得就挺好。有的地方把公園畫(huà)個(gè)圈，湖就是湖，餐飲就是餐飲，現(xiàn)在餐飲的消費(fèi)很多是體驗(yàn)式休閑方向，體驗(yàn)就是景觀，舒適度，視覺(jué)上的美感是很重要的。所以，設(shè)計(jì)部門是不是也可以有些考慮。

    時(shí)間關(guān)系，我簡(jiǎn)單介紹一下商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，我們從開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)開(kāi)始逐步的往商家主導(dǎo)轉(zhuǎn)變。越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商有了訂單開(kāi)發(fā)的罹難，這是一個(gè)好事。第二，從過(guò)去的散賣逐步的開(kāi)始往持有型發(fā)展，越來(lái)越多的持有型物業(yè)，我們將來(lái)設(shè)計(jì)賣鋪的東西可能少一些。另外，從單體商業(yè)逐步向城市復(fù)合型發(fā)展，包括購(gòu)物中心，包括綜合體，現(xiàn)在很多地方蓋個(gè)小商品市場(chǎng)都不叫市場(chǎng)，都叫購(gòu)物中心?，F(xiàn)在越來(lái)越多的本土資本開(kāi)始收購(gòu)物業(yè)，2005年之前百分之七八十都是外資收購(gòu)，現(xiàn)在本土的公司開(kāi)始收購(gòu)大宗物業(yè)。那就說(shuō)明本土的資本對(duì)商業(yè)地產(chǎn)看好。未來(lái)的趨勢(shì)融資，資金渠道將來(lái)可能會(huì)有更好的變化。過(guò)去資金是一個(gè)很大的瓶頸，都是短期銀行貸款?，F(xiàn)在新的保險(xiǎn)法第106條修改里面明確的表述保險(xiǎn)資金可以進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)，有人測(cè)算國(guó)務(wù)院沒(méi)有皮膚保險(xiǎn)資金可使用不動(dòng)產(chǎn)的額度，市場(chǎng)猜測(cè)5%—8%，一年有兩千億的資金可以進(jìn)入房地產(chǎn)，從國(guó)際慣例，基本上是投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。將來(lái)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)可能有更多的機(jī)會(huì)，這些不是買商鋪，一定是買商場(chǎng)或者辦公樓。訂單開(kāi)發(fā)北京CBD東擴(kuò)的時(shí)候政府明確提出將來(lái)的辦公樓不能再搞成SOHO這樣的東西，要搞訂單開(kāi)發(fā)，連辦公室都有訂單開(kāi)發(fā)的概念，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候就要注意到這樣的一些要求。

    從中小公司的開(kāi)發(fā)為主逐步轉(zhuǎn)向大公司開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)開(kāi)始集中，出現(xiàn)連鎖化、品牌化、專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展的趨勢(shì)，現(xiàn)在有些公司很值得關(guān)注，中糧地產(chǎn)搞住宅，中糧置業(yè)專業(yè)化程度很高，現(xiàn)在動(dòng)靜很大，北京、天津都在建，北京的三利百貨拆了，也要改造成一個(gè)綜合體。像萬(wàn)象城也很了得，做得東西很有品位，這些公司很值得關(guān)注。萬(wàn)達(dá)比較大，是另外一種模式。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)有不同的類型和追求，從頂級(jí)到高端，現(xiàn)在濟(jì)南一些城市可能搞稍微高端一些，但是不是頂端。華潤(rùn)萬(wàn)象城和中糧屬于時(shí)尚概念，萬(wàn)達(dá)做的比較偏終端的，大眾的商業(yè)中心區(qū)的概念，但不是一個(gè)時(shí)尚概念。深國(guó)投跟華聯(lián)一起合資做的區(qū)域性的購(gòu)物中心，這樣的一些產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)，越多越多的大公司開(kāi)始戰(zhàn)略性進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。第一有明確的戰(zhàn)略目標(biāo)，很多公司提出15%—35%的商業(yè)地產(chǎn)，第二有專業(yè)的機(jī)構(gòu)，很多大的地產(chǎn)公司內(nèi)部都設(shè)立了商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部或者商業(yè)管理公司，過(guò)去都是在項(xiàng)目公司里，現(xiàn)在集團(tuán)里有這樣一個(gè)構(gòu)架。對(duì)我們來(lái)講配套也比較方便。

    時(shí)間關(guān)系，我講到這里。最后想講，我覺(jué)得中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸，將來(lái)能不能有更高的發(fā)展取決于三個(gè)方面。第一取決于規(guī)劃，第二取決于資金，第三取決于人才。規(guī)劃里包括兩個(gè)層面，一個(gè)層次大的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，另外一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的設(shè)計(jì)的規(guī)劃。人才里最缺的是商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理人才，同時(shí)也包括設(shè)計(jì)方面的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)人才。時(shí)間關(guān)系，講到這里，不對(duì)的地方請(qǐng)大家批評(píng)指正，謝謝大家。

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