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1.在剛開始拿到項(xiàng)目任務(wù)書，一定要看清楚基礎(chǔ)條件： a. 地塊的用地規(guī)劃許可證是否過期，若過期一定要加緊補(bǔ)辦，而不是拖著，以免新證條件有改變 b. 許可證上要求的條件，還建，保護(hù)，市政設(shè)施，搬遷，配套，數(shù)據(jù)一定要敏感，比如南岸區(qū)現(xiàn)在市政要求新加一個(gè)許可證以外的社區(qū)工作組織用房，必須臨城市道路，2層以內(nèi)。許可證內(nèi)要求的配套，規(guī)劃一般都會(huì)要求設(shè)在建筑首層，可以直接對(duì)外。許可證的其他要求內(nèi)有搬遷，保護(hù)等一定要在方案階段仔細(xì)考慮核對(duì)，若要求配幼兒園，一定要落實(shí)是必須配幾個(gè)班，因政府條例里最低都是6個(gè)班，所有配套所需的建筑面積按照規(guī)范計(jì)算一點(diǎn)也不能少。另必須落實(shí)控規(guī)是否要求配套設(shè)施的項(xiàng)目以及面積，開敞綠地等問題。 c. 地塊基本規(guī)劃條件，限高，容積率，密度等等。 用地性質(zhì)，若為商住混合用地R(B)，對(duì)住宅的容積率比例是有要求的，不能隨便做，以許可證上的文字為準(zhǔn)，不以附圖為準(zhǔn)，很多時(shí)候開發(fā)商策劃方案與此不符 容積率與密度，限高的關(guān)系，而且這些條件是否與控規(guī)一致，不一致的是要以控規(guī)為準(zhǔn)的，都需要提前落實(shí)。 容積率比較高（1.5以上），而密度，限高比較低的，業(yè)主要求做別墅等不沖量的方案，就要敏感，很有可能是做不滿的，一定記住要預(yù)判 d．盡早確認(rèn)最新確定的周邊市政道路標(biāo)高，寬度，紅線范圍，若甲方提供資料不準(zhǔn)確，不是最新的，也要要求盡早提供，而且個(gè)別地塊對(duì)道路開口有特殊規(guī)定 2.概念方案階段： a. 解決了上述基礎(chǔ)問題，再開始進(jìn)行概念方案設(shè)計(jì)，此階段一定要甲方及銷售策劃在仔細(xì)考慮之后書面確認(rèn)項(xiàng)目所需設(shè)計(jì)的各種產(chǎn)品類型，住宅，辦公，商鋪等戶型面積區(qū)間,商鋪開間進(jìn)深，類型總量各占多少比例，總面積是否滿足上述各個(gè)法規(guī)條件，以及甲方銷售的條件，不要最后方案做完了再改。 b．對(duì)地形條件敏感，重慶地形絕大部分為高低起伏的山地，很多原始地形條件若不做照顧，將會(huì)在后期造成過多的土石方，結(jié)構(gòu)成本，而且城市道路的標(biāo)高也直接決定方案道路出入口的標(biāo)高。 c.不輕易答應(yīng)甲方違規(guī)以及超過規(guī)劃條件，現(xiàn)在規(guī)劃局不會(huì)輕易對(duì)法規(guī)讓步，例如建筑控高，容積比例等等。 d.概念總圖階段常用的規(guī)范數(shù)值要點(diǎn)（詳規(guī)劃技術(shù)規(guī)定）:建筑24m高度是半間距界限高度；居住24m以下建筑16m寬度的才算山墻；24m以上無山墻概念；建筑除了后退紅線還必須后退道路中線半間距；利用埋土，土臺(tái)利用來節(jié)約建筑間距等技巧 需重點(diǎn)照顧的條例： 規(guī)劃條例中對(duì)開敞空間的規(guī)定 拼接面70m規(guī)定，以及拼接寬度6m等規(guī)定 吊層，地下建筑定義，計(jì)容等相關(guān)規(guī)定，車庫出入口從地面進(jìn)庫不得上坡，不合理堆土等問題 吊層16M計(jì)容規(guī)定，采光井計(jì)容規(guī)定 e.概念總圖階段在算量時(shí)常用的公攤（可售套內(nèi)/建面）數(shù)值：多層居住85% 別墅94% 小商業(yè) 88% 小高層 78%，并將排量總圖及時(shí)核算規(guī)劃指標(biāo)及銷售指標(biāo)，發(fā)由甲方測算成本及銷售，用以確定量和比例，而不是最后確定 f.對(duì)于非常規(guī)特殊產(chǎn)品，例如聯(lián)排，疊拼別墅，需甲方盡快確認(rèn)基本戶型，否則后期返工造成過多修改 3.方案階段： a． 盡早書面確定特殊產(chǎn)品的戶型，電梯數(shù)量，定案之后，及早確定項(xiàng)目樣板區(qū)范圍，樓棟，催促甲方找單位進(jìn)行樣板房裝修戶型設(shè)計(jì)，完成之后配合樣板房戶型對(duì)方案戶型做出及時(shí)的調(diào)整，以免出現(xiàn)設(shè)計(jì)已經(jīng)進(jìn)入后期，還在依照樣板樓改戶型的情況，樣板區(qū)的確定也對(duì)后期工作能盡早安排。 b． 配套設(shè)施用房應(yīng)面積保證足夠，不多不少，區(qū)位合理，滿足甲方，規(guī)劃，市政要求，不要報(bào)送之后再修改。具體應(yīng)參閱相關(guān)規(guī)范和地方要求 c． 幼兒園必須滿足日照，不應(yīng)設(shè)置于北向和東向，應(yīng)有足夠活動(dòng)場地，能否做3班必須提早確定，3班可設(shè)于建筑首層，以上必須獨(dú)立設(shè)置基地。 d． 平面設(shè)計(jì)方案階段重點(diǎn)在于產(chǎn)品量是否做足，公攤是否夠小，流線是否好用，避免設(shè)計(jì)出無法銷售的浪費(fèi)面積以及做到最后容積沒做滿的情況。 e． 總圖設(shè)計(jì)：應(yīng)有環(huán)通小區(qū)的消防車道，小區(qū)過長，應(yīng)中間加橫穿道路，環(huán)通確有困難時(shí)應(yīng)兩個(gè)長邊到達(dá)；應(yīng)提早在最低點(diǎn)考慮留出生化池的用地，生化池一般較大，且對(duì)建筑有間距要求；在作為設(shè)備下坡管廊的空間留出足夠的寬度，一般不小于5米；預(yù)留足夠的實(shí)土綠化用地（大于50%綠地）；作為消防撲救場地的坡度不得大于5%；高層建筑1/4落地；撲救面不得有4深*5高裙房；預(yù)留足夠的體育設(shè)施場地和垃圾站用地；撲救面不得占用紅線外范圍；消防車坡道盡量不大于8%。 f． 地上單體設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)是重點(diǎn)難點(diǎn)，應(yīng)多下功夫并與甲方和策劃多溝通圖紙細(xì)節(jié)； 住宅戶型格局應(yīng)方正，除滿足各規(guī)范外應(yīng)做到交通面積最??；陽臺(tái)面積盡量不超過17%（詳規(guī)劃技術(shù)規(guī)定） 多層住宅首層無障礙設(shè)計(jì)，結(jié)合樓梯間上下方式；樓梯下地下室若可自然通風(fēng)可節(jié)約地下室前室；水電井尺寸預(yù)先配合； 高層住宅按照層數(shù)（11,12層）劃分，結(jié)合高規(guī)內(nèi)關(guān)于樓梯間電梯的規(guī)定做節(jié)約設(shè)計(jì) 12層及以上需做消防，擔(dān)架電梯 商住樓定義不是住宅，只有9層的（計(jì)算高度28.4M以下）首層按商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)的可以算非高層住宅（每個(gè)用房300方以內(nèi)），否則按照24m控制 別墅戶型一般較復(fù)雜，但必須結(jié)合各方面進(jìn)行設(shè)計(jì)： 主要功能房間應(yīng)為南向，樓梯間盡量不占用最好資源 配比上一般要求首層有老人房，工人房，洗衣房，上部次臥盡量可有獨(dú)立衛(wèi)生間，主臥必須帶較大的主衛(wèi)和書房 考慮好各功能空調(diào)機(jī)位，廚房煙道 設(shè)計(jì)開初就應(yīng)考慮戶型主要結(jié)構(gòu)，柱子上下對(duì)齊，錯(cuò)位設(shè)計(jì)事實(shí)證明結(jié)構(gòu)布置困難不經(jīng)濟(jì)，除非樓層全降板做反梁，甲方應(yīng)及早確認(rèn)；若非全降板需重點(diǎn)注意上部露梁的處理；僅最頂層可考慮做結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換抬柱子 挑空部分35%規(guī)定 某些山墻可以開窗，某些山墻不能開窗的問題 地下車庫如何進(jìn)戶的問題 商業(yè)要點(diǎn)在于室內(nèi)外交通設(shè)計(jì)，公攤最優(yōu)化，樓梯間，公廁等用房盡量不占用邊角及主要價(jià)值面，商業(yè)內(nèi)街盡量考慮各個(gè)鋪面的價(jià)值動(dòng)線問題，商業(yè)立面設(shè)計(jì)必須考慮店招和空調(diào)機(jī)位，是否設(shè)置夾層的采光問題等等。 各部分平面設(shè)計(jì)圖應(yīng)逐一仔細(xì)予以甲方簽字確認(rèn)，避免后期有圖紙甲方未看過造成修改返工。 g.地庫設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 嚴(yán)格按照規(guī)劃技術(shù)規(guī)定計(jì)算各功能部分需要的車位，不多做車庫，并嚴(yán)格控制車庫面積及下挖深度，一般做到每個(gè)車位40平米以下最經(jīng)濟(jì)；小車位不計(jì)入指標(biāo)；2%無障礙車位；商業(yè)需10%地面車位 各設(shè)備用房足夠，位置合理，水池類放最下層，電類放最上層，柴發(fā)需考慮出樓頂煙道；每個(gè)防火分區(qū)需要送排風(fēng)機(jī)房及出地面風(fēng)井；盡量不做斜板車庫；車庫層高，一般結(jié)構(gòu)層高4m（小車庫）-4.2m（大車庫） 注意吊層16m計(jì)容問題。 4.報(bào)建方案階段： 圖紙完善，甲方，我方技術(shù)老總均確認(rèn)之后，統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，確認(rèn)配套設(shè)施是重點(diǎn)，利用EXCEL計(jì)算功能進(jìn)行工作 平面圖嚴(yán)格按照指標(biāo)計(jì)算軟件要求框線，嚴(yán)格核對(duì)建筑方案實(shí)際設(shè)計(jì)層數(shù)，是否計(jì)兩倍面積，等技術(shù)規(guī)定，避免多算，漏算，面積這塊必須準(zhǔn)確無誤否則麻煩很多。 報(bào)送方案之前需報(bào)審市政，環(huán)保等部門，應(yīng)催促甲方盡快辦理 規(guī)劃局要求效果圖較多，能省則省，效果上以明亮日景為準(zhǔn)，市局要求實(shí)景透視，不做夜景黃昏 指標(biāo)表格上的每一項(xiàng)應(yīng)清晰明確，配套各是多少，在哪里，戶數(shù)多少，總面積等等 在出文本之前一定要催促甲方確認(rèn)方案，及各項(xiàng)指標(biāo)，避免出了文本再來替換修改
tas_1985 2013-07-25
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