1.在剛開始拿到項目任務書,一定要看清楚基礎條件: a. 地塊的用地規(guī)劃許可證是否過期,若過期一定要加緊補辦,而不是拖著,以免新證條件有改變 b. 許可證上要求的條件,還建,保護,市政設施,搬遷,配套,數(shù)據(jù)一定要敏感,比如南岸區(qū)現(xiàn)在市政要求新加一個許可證以外的社區(qū)工作組織用房,必須臨城市道路,2層以內(nèi)。許可證內(nèi)要求的配套,規(guī)劃一般都會要求設在建筑首層,可以直接對外。許可證的其他要求內(nèi)有搬遷,保護等一定要在方案階段仔細考慮核對,若要求配幼兒園,一定要落實是必須配幾個班,因政府條例里最低都是6個班,所有配套所需的建筑面積按照規(guī)范計算一點也不能少。另必須落實控規(guī)是否要求配套設施的項目以及面積,開敞綠地等問題。 c. 地塊基本規(guī)劃條件,限高,容積率,密度等等。 用地性質(zhì),若為商住混合用地R(B),對住宅的容積率比例是有要求的,不能隨便做,以許可證上的文字為準,不以附圖為準,很多時候開發(fā)商策劃方案與此不符 容積率與密度,限高的關系,而且這些條件是否與控規(guī)一致,不一致的是要以控規(guī)為準的,都需要提前落實。 容積率比較高(1.5以上),而密度,限高比較低的,業(yè)主要求做別墅等不沖量的方案,就要敏感,很有可能是做不滿的,一定記住要預判 d.盡早確認最新確定的周邊市政道路標高,寬度,紅線范圍,若甲方提供資料不準確,不是最新的,也要要求盡早提供,而且個別地塊對道路開口有特殊規(guī)定 2.概念方案階段: a. 解決了上述基礎問題,再開始進行概念方案設計,此階段一定要甲方及銷售策劃在仔細考慮之后書面確認項目所需設計的各種產(chǎn)品類型,住宅,辦公,商鋪等戶型面積區(qū)間,商鋪開間進深,類型總量各占多少比例,總面積是否滿足上述各個法規(guī)條件,以及甲方銷售的條件,不要最后方案做完了再改。 b.對地形條件敏感,重慶地形絕大部分為高低起伏的山地,很多原始地形條件若不做照顧,將會在后期造成過多的土石方,結構成本,而且城市道路的標高也直接決定方案道路出入口的標高。 c.不輕易答應甲方違規(guī)以及超過規(guī)劃條件,現(xiàn)在規(guī)劃局不會輕易對法規(guī)讓步,例如建筑控高,容積比例等等。 d.概念總圖階段常用的規(guī)范數(shù)值要點(詳規(guī)劃技術規(guī)定):建筑24m高度是半間距界限高度;居住24m以下建筑16m寬度的才算山墻;24m以上無山墻概念;建筑除了后退紅線還必須后退道路中線半間距;利用埋土,土臺利用來節(jié)約建筑間距等技巧 需重點照顧的條例: 規(guī)劃條例中對開敞空間的規(guī)定 拼接面70m規(guī)定,以及拼接寬度6m等規(guī)定 吊層,地下建筑定義,計容等相關規(guī)定,車庫出入口從地面進庫不得上坡,不合理堆土等問題 吊層16M計容規(guī)定,采光井計容規(guī)定 e.概念總圖階段在算量時常用的公攤(可售套內(nèi)/建面)數(shù)值:多層居住85% 別墅94% 小商業(yè) 88% 小高層 78%,并將排量總圖及時核算規(guī)劃指標及銷售指標,發(fā)由甲方測算成本及銷售,用以確定量和比例,而不是最后確定 f.對于非常規(guī)特殊產(chǎn)品,例如聯(lián)排,疊拼別墅,需甲方盡快確認基本戶型,否則后期返工造成過多修改 3.方案階段: a. 盡早書面確定特殊產(chǎn)品的戶型,電梯數(shù)量,定案之后,及早確定項目樣板區(qū)范圍,樓棟,催促甲方找單位進行樣板房裝修戶型設計,完成之后配合樣板房戶型對方案戶型做出及時的調(diào)整,以免出現(xiàn)設計已經(jīng)進入后期,還在依照樣板樓改戶型的情況,樣板區(qū)的確定也對后期工作能盡早安排。 b. 配套設施用房應面積保證足夠,不多不少,區(qū)位合理,滿足甲方,規(guī)劃,市政要求,不要報送之后再修改。具體應參閱相關規(guī)范和地方要求 c. 幼兒園必須滿足日照,不應設置于北向和東向,應有足夠活動場地,能否做3班必須提早確定,3班可設于建筑首層,以上必須獨立設置基地。 d. 平面設計方案階段重點在于產(chǎn)品量是否做足,公攤是否夠小,流線是否好用,避免設計出無法銷售的浪費面積以及做到最后容積沒做滿的情況。 e. 總圖設計:應有環(huán)通小區(qū)的消防車道,小區(qū)過長,應中間加橫穿道路,環(huán)通確有困難時應兩個長邊到達;應提早在最低點考慮留出生化池的用地,生化池一般較大,且對建筑有間距要求;在作為設備下坡管廊的空間留出足夠的寬度,一般不小于5米;預留足夠的實土綠化用地(大于50%綠地);作為消防撲救場地的坡度不得大于5%;高層建筑1/4落地;撲救面不得有4深*5高裙房;預留足夠的體育設施場地和垃圾站用地;撲救面不得占用紅線外范圍;消防車坡道盡量不大于8%。 f. 地上單體設計:戶型設計是重點難點,應多下功夫并與甲方和策劃多溝通圖紙細節(jié); 住宅戶型格局應方正,除滿足各規(guī)范外應做到交通面積最小;陽臺面積盡量不超過17%(詳規(guī)劃技術規(guī)定) 多層住宅首層無障礙設計,結合樓梯間上下方式;樓梯下地下室若可自然通風可節(jié)約地下室前室;水電井尺寸預先配合; 高層住宅按照層數(shù)(11,12層)劃分,結合高規(guī)內(nèi)關于樓梯間電梯的規(guī)定做節(jié)約設計 12層及以上需做消防,擔架電梯 商住樓定義不是住宅,只有9層的(計算高度28.4M以下)首層按商業(yè)服務網(wǎng)點設計的可以算非高層住宅(每個用房300方以內(nèi)),否則按照24m控制 別墅戶型一般較復雜,但必須結合各方面進行設計: 配比上一般要求首層有老人房,工人房,洗衣房,上部次臥盡量可有獨立衛(wèi)生間,主臥必須帶較大的主衛(wèi)和書房 考慮好各功能空調(diào)機位,廚房煙道 設計開初就應考慮戶型主要結構,柱子上下對齊,錯位設計事實證明結構布置困難不經(jīng)濟,除非樓層全降板做反梁,甲方應及早確認;若非全降板需重點注意上部露梁的處理;僅最頂層可考慮做結構轉(zhuǎn)換抬柱子 挑空部分35%規(guī)定 某些山墻可以開窗,某些山墻不能開窗的問題 地下車庫如何進戶的問題 商業(yè)要點在于室內(nèi)外交通設計,公攤最優(yōu)化,樓梯間,公廁等用房盡量不占用邊角及主要價值面,商業(yè)內(nèi)街盡量考慮各個鋪面的價值動線問題,商業(yè)立面設計必須考慮店招和空調(diào)機位,是否設置夾層的采光問題等等。 各部分平面設計圖應逐一仔細予以甲方簽字確認,避免后期有圖紙甲方未看過造成修改返工。 g.地庫設計要點: 嚴格按照規(guī)劃技術規(guī)定計算各功能部分需要的車位,不多做車庫,并嚴格控制車庫面積及下挖深度,一般做到每個車位40平米以下最經(jīng)濟;小車位不計入指標;2%無障礙車位;商業(yè)需10%地面車位 各設備用房足夠,位置合理,水池類放最下層,電類放最上層,柴發(fā)需考慮出樓頂煙道;每個防火分區(qū)需要送排風機房及出地面風井;盡量不做斜板車庫;車庫層高,一般結構層高4m(小車庫)-4.2m(大車庫) 注意吊層16m計容問題。 4.報建方案階段: 圖紙完善,甲方,我方技術老總均確認之后,統(tǒng)計指標,確認配套設施是重點,利用EXCEL計算功能進行工作 平面圖嚴格按照指標計算軟件要求框線,嚴格核對建筑方案實際設計層數(shù),是否計兩倍面積,等技術規(guī)定,避免多算,漏算,面積這塊必須準確無誤否則麻煩很多。 報送方案之前需報審市政,環(huán)保等部門,應催促甲方盡快辦理 規(guī)劃局要求效果圖較多,能省則省,效果上以明亮日景為準,市局要求實景透視,不做夜景黃昏 指標表格上的每一項應清晰明確,配套各是多少,在哪里,戶數(shù)多少,總面積等等 在出文本之前一定要催促甲方確認方案,及各項指標,避免出了文本再來替換修改
tas_1985 2013-07-25
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